Immobilier en 2025 : qu’est-ce qui va changer ?

A l’heure actuelle, le projet de loi de finances 2025 inclut plusieurs mesures dans le secteur immobilier. Prêt, investissement, location, DPE, fiscalité… Qu’est-ce va changer pour l’immobilier en 2025 ?

D’abord, retrouvez ci-dessous un rapide résumé des points abordés dans cet article :

• Accessibilité du PTZ dans toute la France.
• Disparition du dispositif Pinel.
• Alourdissement de la fiscalité des LMNP.
• Augmentation de l’impôt sur les revenus tirés de la location meublée.
• Réforme du DPE.
• Réduction de l’enveloppe budgétaire MaPrimeRénov.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) accessible à tous dès 2025 ?

Afin de faciliter l’accès à la propriété, le gouvernement envisage d’étendre l’attribution du PTZ (Prêt à Taux Zéro) sur l’ensemble du territoire français.

Le PTZ est, comme son nom l’indique, un prêt immobilier à 0% d’intérêt. Très avantageux pour l’emprunteur, il était jusqu’à présent accessible uniquement dans certaines zones du territoire. Pour bénéficier du prêt à taux zéro, il fallait acheter :

• un appartement neuf en zone tendue (A et B1);
• un logement ancien en zone détendue (B2 et C) à condition d’y réaliser des travaux de rénovation énergétiques dont le coût représente au moins 25% de l’investissement global.

Le gouvernement prévoit d’étendre le PTZ à tous, sans condition de ressources, et à l’ensemble du territoire. Cette mesure est une excellente nouvelle pour les primo-accédants souhaitant se lancer dans l’achat immobilier en 2025. Toutefois, elle pourrait coûter cher à l’Etat ! C’est pourquoi il faut s’attendre à des exclusions (par exemple, les maisons individuelles).

La fin du dispositif Pinel en 2025

Comme prévu, le gouvernement met fin au dispositif Pinel, qui permettait une défiscalisation de l’investissement dans l’immobilier locatif neuf.

Pour en savoir plus, consultez notre article détaillé sur la loi Pinel.

Aucun autre dispositif de remplacement n’est prévu pour l’instant. Mais la fin de Pinel est prolongée, passant du 31 décembre 2024 au 31 mars 2025.

C’est peut-être le moment d’investir dans l’achat d’un appartement neuf ! Vous avez encore 3 mois pour vous lancer dans l’immobilier en 2025 tout en profitant du dispositif Pinel.

La fiscalité des LMNP trop avantageuse ?

Très avantageux sur le plan fiscal, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) encourage les propriétaires à se tourner vers la location meublée plutôt que la location vide. Mais aussi, elle encourage les locations saisonnières (de courte durée). Cette tendance est incompatible avec la tension locative ressentie dans certaines zones en France, où les meublés de tourisme sont beaucoup trop nombreux par rapport aux locations vides. Pour remédier à cette crise du logement, le gouvernement souhaite alourdir la fiscalité des LMNP.

Le changement prévu concerne le calcul de la plus-value dans le cas d’une revente. Le gouvernement envisage de réintégrer les amortissements dans ce calcul, alors qu’auparavant il n’était pas pris en compte. En conséquence : la plus-value imposable augmente et les impôts augmentent.

Toutefois, cette mesure ne change pas grand-chose pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier en 2025 ! Effectivement, la question de la plus-value ne se pose qu’au moment de la revente. En plus, beaucoup de propriétaires conservent leur bien pendant plus de 22 ans et peuvent donc profiter d’une exonération de la plus-value.

Plus d’impôts pour les propriétaires bailleurs en location touristique

Toujours pour lutter contre la crise du logement, le gouvernement souhaite également augmenter les impôts sur les loyers tirés des locations touristiques. En 2024, l’abattement forfaitaire des logements meublés de tourisme non classés est passé de 50% à 30%. Dès 2025, ce sont les meublés de tourisme classés qui sont concernés, avec un abattement forfaitaire qui passera de 71% à 50%.

En revanche, aucune baisse du taux d’abattement n’est envisagée pour les locations meublées à l’année.

Les biens DPE G interdits à la location en 2025

Afin de continuer à favoriser la transition énergétique dans l’immobilier en 2025, le gouvernement a mis en place l’interdiction de location des passoires thermiques. Dès le 1er janvier 2025, cette interdiction va s’étendre aux biens classés G au DPE. Toutefois, il semblerait que les copropriétés fassent exception à cette loi.

Pour le moment, le calendrier n’a pas changé. L’interdiction à la location s’appliquera aux biens classés F en 2028, puis aux biens classés E en 2034.

Pour en savoir plus, consultez notre article détaillé sur l’interdiction de location des passoires thermiques.

Une légère réforme du DPE en 2025 ?

La dernière réforme du DPE remonte à 2021. Nous vous en parlions dans notre article sur le nouveau DPE.

En 2025, il faut s’attendre à quelques changements. Le gouvernement a évoqué une simplification du DPE sans donner d’indications précises. Il semblerait que ces modifications concernent la formation des diagnostiqueurs certifiés et le calcul du DPE.

Mais surtout, l’audit énergétique des logements classés E au DPE va être obligatoire dès 2025. Aujourd’hui, c’est le cas uniquement pour les logements classés F ou G. Attention : l’audit énergétique s’ajoute au DPE, il ne le complète pas ! Le cas échéant, il doit être annexé au compromis de vente ou au dossier de location.

Enfin, la durée de validité du DPE est en théorie de 10 ans. Mais à partir du 1er janvier 2025, il sera obligatoire de présenter un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021.

Diminution de l’aide MaPrimeRénov en 2025

Le gouvernement prévoit des restrictions budgétaires du côté des aides immobilières en 2025. Le budget pour MaPrimeRénov sera ainsi réduit de 1 milliard d’euros. En conséquence, les conditions d’accès seront probablement restreintes, mais le gouvernement n’a pour le moment pas donné d’indication plus détaillée.

Ce changement est contesté par les propriétaires parce qu’il est en contradiction avec le durcissement de la loi concernant les passoires énergétiques. Peut-être faut-il s’attendre à un assouplissement d’un côté ou de l’autre ?