Acheter à deux : quelles solutions et conséquences ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à deux ? Que vous soyez en couple, pacsé, marié ou deux amis, plusieurs solutions s’offrent à vous pour partager la propriété de votre bien. L’agence des Enfants Rouges vous explique tout ce que vous devez savoir pour acheter à deux.

Pourquoi acheter à deux ?

L’achat d’un bien immobilier à 2 offre plusieurs avantages.

Un budget plus élevé

A deux, vous disposerez d’un budget plus élevé, car vous cumulez deux revenus et souvent, deux apports personnels. Vous pouvez alors investir dans un bien immobilier plus spacieux ou mieux situé.

De plus, acheter à deux permet d’augmenter votre capacité d’emprunt en cas de prêt immobilier. En effet, lorsque la banque propose un prêt commun, elle prend en compte l’ensemble des revenus du couple.

Le partage des frais

L’achat d’un bien immobilier entraîne différents frais (frais de notaire, honoraires d’agence, frais de garantie en cas de prêt…). Une fois propriétaires, vous aurez aussi des charges : l’entretien du logement, d’éventuels travaux, des taxes… En choisissant d’acheter à deux, vous pouvez partager ces frais équitablement.

Un dossier d’emprunt solide

Acheter à deux peut faciliter l’obtention d’un prêt immobilier. La présence de deux coemprunteurs rassure la banque, car elle permet de répartir les risques et d’augmenter la capacité de remboursement.

Une plus grande souplesse financière

Acheter à deux, c’est aussi profiter d’une sécurité financière plus élevée ! Si l’un n’a pas d’apport, l’autre peut compenser. Cela permet aussi de mieux gérer les imprévus, comme une baisse de revenus.

Acheter à deux sans être marié : quelles sont les solutions ?

Le cas du concubinage

Si vous êtes en concubinage, deux solutions s’offrent à vous pour acheter un bien immobilier commun :

• Achat en indivision
• Achat via une SCI (Société Civile Immobilière)

L’achat en indivision est la solution la plus simple. Chaque acheteur détient une part du bien. Par défaut, la répartition est à 50/50, sauf si l’acte notarié précise une autre distribution en fonction des apports.

En cas de séparation, vous pouvez vendre le bien et partager le prix de vente selon vos parts, ou l’un rachète la part de l’autre.

En cas de décès, la part du défunt revient à ses héritiers et le survivant se retrouve en indivision avec eux. Une clause de rachat peut lui permettre de conserver la pleine propriété du logement en indemnisant les héritiers.

Acheter à deux en SCI s’avère plus complexe. Le couple doit créer une société. Le bien appartient alors à la société et chacun possède des parts sociales proportionnelles à son investissement. En cas de décès, il faudra prévoir des clauses spécifiques pour éviter que les héritiers ne deviennent à leur tour associés de la SCI.

Pour en savoir plus, lisez notre article : Acheter un bien immobilier à plusieurs : quelles sont les solutions ?

Le cas du PACS

Si vous êtes pacsés, par défaut chacun sera propriétaire à hauteur de son apport. Autrement, vous pouvez choisir le régime de l’indivision : vous détiendrez alors chacun 50% quel que soit votre apport personnel.

En cas de séparation, les options sont les mêmes qu’en concubinage. S’il y a désaccord, vous devrez passer par un juge.

En cas de décès, tout dépendra de la date de votre PACS. S’il a été conclu avant 2007, le partenaire survivant n’hérite pas du bien, sauf si précisé dans le testament. Il est, en revanche, exonéré des droits de successions. Si le PACS a été conclu après 2007, le régime de l’indivision s’applique par défaut.

Acheter à deux en étant mariés : que faut-il savoir ?

Vous êtes mariés et vous souhaitez acheter une maison à deux propriétaires ? Les règles dépendent de votre régime matrimonial.

Communauté réduite aux acquêts

En l’absence d’un contrat de mariage, tous les biens achetés ensemble sont détenus à parts égales, même si vous avez des apports personnels différents.

Communauté universelle

Avec ce régime matrimonial, tous les biens communs, y compris ceux qui ont été acquis avant mariage, sont détenus à parts égales, à l’exception des héritages et donations. Un bien immobilier acheté à deux vous appartiendra donc à 50/50 quel que soit l’apport de chacun, comme dans le cas de la communauté réduite aux acquêts.

Séparation de biens

Dans le cas d’une séparation de bien, chacun est propriétaire à hauteur de son apport, sauf si vous l’acte d’achat indique expressément une autre répartition.

Que se passe-t-il en cas de divorce ou de décès ?

Quel que soit le régime matrimonial choisi, les règles sont les mêmes en cas de divorce ou de décès.

S’il y a séparation, vous pouvez vendre le bien et partager le prix selon la répartition initialement prévue, ou bien l’un des deux peut racheter la part de l’autre et devenir l’unique propriétaire du bien. En cas de désaccord, vous devez avoir recours à un juge qui prendra une décision.

En cas de décès, le conjoint survivant hérite automatiquement et ne paie aucun droit de succession. S’il y a d’autres héritiers (des enfants, par exemple), il se retrouve en indivision avec eux et bénéficie d’un droit temporaire pour occuper le logement pendant un an. Il peut faire la demande d’un droit d’habitation à vie, qui lui permet de rester dans le logement sans que les autres héritiers puissent l’en déloger ou exiger sa vente.

Peut-on acheter à deux amis ?

Il est effectivement possible d’acheter un bien en étant deux amis ou sans lien juridique. Les solutions sont les mêmes qu’en cas de concubinage :

• Achat en indivision
• Achat via une SCI

La répartition des parts, la gestion du bien et les solutions en cas de séparation ou décès sont les mêmes qu’en concubinage. Pour éviter tout malentendu pouvant mener à un désaccord, définissez noir sur blanc les règles de gestion et de partage dans une convention d’indivision ou des statuts de SCI.

Les cas particuliers

Acheter à deux avec apport différent

Si vous achetez un bien ensemble avec des apports différents, la répartition dépend de votre situation juridique :

• En mariage sous communauté universelle, la propriété est toujours partagée à parts égales, quel que soit l’apport de chacun.
• En séparation de biens (mariage ou PACS) ou en union libre, la part de chacun correspond à son apport initial et à sa contribution au remboursement. Cette répartition doit être précisée dans l’acte notarié, sauf si vous choisissez le régime de l’indivision, où la répartition est automatiquement 50/50.

Acheter à deux avec un seul apport

Il arrive qu’un seul acheteur finance entièrement l’achat, par exemple grâce à une épargne personnelle ou un héritage. Dans ce cas, il faut indiquer clairement dans l’acte notarié que ce financement vient uniquement de lui et préciser les parts de propriété.

L’autre acheteur peut être copropriétaire même sans avoir participé à l’achat, mais cette situation doit être bien réfléchie. Elle implique qu’en cas de revente, chacun récupère une part du prix correspondant aux droits inscrits dans l’acte. Cela peut aussi créer des tensions en cas de séparation si rien n’a été anticipé.

Bon à savoir : Pour protéger l’acheteur qui a financé seul, il est possible de prévoir une reconnaissance de dette ou une clause de répartition des apports dans l’acte notarié. Cela permet d’éviter que l’autre copropriétaire ne bénéficie d’un avantage non prévu.

Acheter à deux avec un seul emprunteur

Il est tout à fait possible d’acheter à deux et emprunter seul. Dans ce cas, les parts de propriété doivent être clairement inscrites dans l’acte notarié. Celui qui n’emprunte pas finance généralement sa part grâce à son apport personnel (épargne, héritage, donation…).

Attention : Seul l’emprunteur est responsable vis-à-vis de l’établissement prêteur. En cas de revente avant remboursement total du prêt, le prix de vente sert d’abord à solder l’emprunt. Si la somme restante est insuffisante, le copropriétaire non-emprunteur risque de ne pas récupérer tout ou partie de son apport, sauf si une clause prévoit son remboursement prioritaire. Il est donc essentiel d’anticiper ces situations avant d’acheter à deux avec un seul emprunteur.

Lisez aussi : Acheter sans apport, c’est possible ?