Comprendre la plus-value immobilière

Vous êtes propriétaire et vous envisagez de vendre votre bien immobilier ? La plus-value immobilière est le gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de revente. L’AGENCE LES ENFANTS ROUGES vous détaille en 2026 le fonctionnement de ce régime : calcul du montant imposable, barème d’abattement selon la durée de détention, taux d’imposition (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total) et principaux cas d’exonération.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain dégagé lors de la revente d’un bien : résidence principale ou secondaire, bien locatif, terrain. Ce gain est en principe imposable, sauf dans certains cas d’exonération détaillés plus bas.

Comment calculer la plus-value immobilière : formule et montants déductibles

Pour calculer la plus-value immobilière, il faut appliquer la formule suivante :

Plus-value = Prix de vente du bien – prix d’acquisition

Par exemple : Vous avez acquis un appartement à 100 000€ et vous l’avez revendu à 120 000€. Vous avez réalisé une plus-value de : 120 000 – 100 000 = 20 000€.

Ce calcul donne la plus-value brute. Plusieurs ajustements viennent ensuite la réduire. Le prix de vente peut être diminué des frais à la charge du vendeur : diagnostics immobiliers obligatoires, frais d’agence. Le prix d’acquisition, lui, peut être majoré des frais de notaire (ou d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat pour les acquisitions à titre onéreux), des dépenses de travaux justifiées par factures (ou d’un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans), ainsi que de certains frais de voirie ou de branchement. Plus ces ajustements sont élevés, plus la base imposable diminue, avant même l’application de l’abattement pour durée de détention. 

Taux d’imposition et abattement plus value immobilière en 2026

La plus-value brute est réduite par un abattement qui augmente avec la durée de détention : plus le bien est conservé longtemps, moins l’impôt à la revente est élevé.

Concrètement, l’abattement plus value immobilière est un abattement pour durée de détention qui s’applique à partir de la 6ème année. Le barème applicable en 2026 est le suivant. Pour l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % : aucun abattement de la 1re à la 5e année, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e année, soit une exonération totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % : aucun abattement de la 1re à la 5e année, puis 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année et 9 % par an de la 23e à la 30e année, soit une exonération totale après 30 ans de détention. La plus-value nette imposable correspond donc à la plus-value brute diminuée de ces abattements cumulés.

Une fois les abattements appliqués, on obtient la plus-value nette imposable. L’impôt se décompose en deux prélèvements : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total pour un bien détenu moins de 6 ans. Une surtaxe peut s’ajouter au-delà de 50 000 euros de plus-value nette.

Les plus values nettes imposables supérieures à 50 000 euros sont soumises à une surtaxe progressive. Le taux varie de 2 % pour une plus value comprise entre 50 001 et 100 000 euros, avec des mécanismes de lissage, jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 euros. Cette surtaxe s’applique uniquement lors de la cession d’un logement ou de droits relatifs à un logement, les terrains à bâtir en étant exclus. Elle est calculée sur le montant de la plus value nette imposable après abattement pour durée de détention et s’ajoute aux 36,2 % déjà dus.

Ce régime se distingue de celui des revenus fonciers, taxés au barème progressif. La plus-value immobilière est imposée à un taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Connaître ce taux permet d’estimer le coût fiscal d’une vente avant de signer.

Exemple de calcul de la plus-value avec abattement

Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement 200 000 euros et le revendez 280 000 euros après 10 ans de détention. La plus-value brute est de 80 000 euros. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement après 10 ans est de 30 % (5 années x 6 %), ce qui ramène la base imposable à 56 000 euros : soit 56 000 x 19 % = 10 640 euros. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 8,25 % (5 x 1,65 %), base imposable de 73 400 euros : soit 73 400 x 17,2 % = 12 625 euros. L’imposition totale atteint environ 23 265 euros, contre 28 960 euros sans abattement.

Quand paye-t-on la plus-value immobilière ?

Le propriétaire vendeur doit payer la plus-value immobilière au moment de la vente.

D’abord, le notaire calcule le montant de la plus-value et établit la déclaration. Ensuite, il prélève directement l’impôt dû et le reverse au Trésor public.

À l’issue de la vente, le vendeur reçoit le prix net d’impôt.

Même si le vendeur a déjà payé l’impôt au moment de la vente, le revenu correspondant à la plus-value nette doit être reporté sur la déclaration annuelle de revenus : cette obligation déclarative permet à l’administration fiscale de s’assurer de la cohérence entre les sommes prélevées par le notaire et la situation globale du contribuable.

Les exonérations s’appliquent totalement ou partiellement selon la situation. Certaines sont automatiques (résidence principale, détention dépassant 22 ou 30 ans), d’autres sont conditionnelles. Dans tous les cas, le notaire vérifie l’éligibilité et calcule le montant de l’impôt dû.

Quand est-on exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Plusieurs situations ouvrent droit à une exonération d’impôt sur la plus-value, totale ou partielle.

Vente d’une résidence principale

La résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière. Il s’agit d’une exonération totale et automatique. Pour un bien autre que la résidence principale, l’exonération d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Entre ces deux seuils, l’abattement reste partiel : un bien vendu après 25 ans sera totalement exonéré d’impôt sur le revenu mais encore partiellement soumis aux prélèvements sociaux. La durée se calcule de date à date, entre la date d’acquisition et la date de signature de l’acte de vente définitif.

Les dépendances de la résidence principale (garage, cave ou parking, par exemple) sont également exonérées de la taxe sur la plus-value.

Dans le cas des résidences secondaires, biens locatifs ou terrains, la plus-value reste imposable, sauf si un autre cas d’exonération s’applique.

Selon la durée de détention

Ces seuils valent pour tous les biens hors résidence principale : 22 ans pour sortir de l’impôt sur le revenu, 30 ans pour être totalement exonéré des prélèvements sociaux.

Vente à prix faible

Si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 euros, il y a exonération totale d’impôts sur la plus value immobilière, quel que soit le type de bien concerné.

Les cas particuliers

L’exonération d’impôts sur la plus-value immobilière s’applique aussi dans les cas suivants :

• Première vente d’une résidence secondaire. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans et doit réinvestir le prix dans l’achat d’une résidence principale sous 2 ans.
• Les retraités, invalides, résidents en Ehpad ou en établissement spécialisés, sous conditions de ressources et si non assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Les non-résidents, en cas de vente d’une ancienne résidence principale avant le 31 décembre de l’année suivant le départ, sans mise à disposition du bien.
• Exonération partielle jusqu’à 150 000€ en cas de vente de résidence secondaire par un non-résident fiscal. Le vendeur doit être ancien résident fiscal en France et ressortissant de l’UE/EEE et la vente doit avoir lieu dans les 10 ans suivant le départ.
• Vente du bien à un organisme HLM ou un opérateur privé s’engageant à construire un logement social. Ce dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2025.

En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique (construction d’une route ou d’une ligne ferroviaire, par exemple), le propriétaire reçoit une indemnité d’expropriation. Cette indemnité est traitée comme un prix de cession et peut générer une plus-value imposable. L’exonération s’applique si le propriétaire réemploie la totalité de l’indemnité dans l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers dans un délai de 12 mois.

Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre un bien immobilier ?

Avant 6 ans de détention, aucun abattement ne s’applique : la plus-value est taxée en totalité à 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). À partir de la 6ème année, la base imposable baisse de 6 % par an pour l’impôt sur le revenu et bénéficie également d’un abattement progressif pour les prélèvements sociaux. Chaque année supplémentaire accentue le gain fiscal. Sur une plus-value élevée, quelques années d’attente peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économie.

Autres exonérations : première cession et situations personnelles

Parmi les autres cas d’exonération ou de réduction, on peut citer : la première cession d’un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et qu’il réemploie le prix de vente dans l’acquisition de sa résidence principale dans les 24 mois suivant la cession. S’appliquent également des exonérations pour les personnes titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion (sous conditions de ressources), ainsi que pour les cessions réalisées au profit d’organismes en charge du logement social (sous conditions).

La plus-value immobilière est le gain entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Plusieurs frais déductibles viennent réduire ce montant brut avant imposition. L’abattement progresse ensuite avec la durée de détention : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans (hors résidence principale). Sans abattement, le taux global est de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). La résidence principale reste exonérée quelle que soit la durée de détention. Le notaire calcule et prélève l’impôt directement lors de la signature de l’acte.

En résumé

• La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la revente d’un bien.
• Elle correspond à la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition.
• Après abattements selon la durée de détention, elle est imposée à 36,2% (IR + prélèvements sociaux). On applique une surtaxe au-delà de 50 000€.
• Le vendeur la paye directement chez le notaire au moment de la vente.
• Des exonérations existent notamment pour la vente d’une résidence principale ou une longue durée de détention.