Assurance loyers impayés : fonctionnement, relance amiable et modèle 2026
Votre locataire n’a pas répondu à votre première relance ? Avant d’envoyer une 2ème lettre de relance loyer impayé ou une mise en demeure, il est utile de comprendre comment fonctionne l’assurance loyers impayés et ce qu’elle exige comme procédure. L’AGENCE LES ENFANTS ROUGES vous présente le fonctionnement de cette garantie, les étapes d’une relance amiable et les mentions à inclure dans chaque courrier.
Assurance loyers impayés : définition
L’assurance loyers impayés, aussi appelée garantie loyers impayés ou GLI, est un contrat destiné à protéger le propriétaire-bailleur en cas de non-paiement du loyer, des charges ou de certains frais liés au sinistre selon les garanties choisies. Ce contrat est souscrit entre le bailleur et une compagnie d’assurance, parfois via un gestionnaire locatif.
La garantie loyers impayés n’est pas obligatoire. Elle reste pourtant utile pour protéger les revenus locatifs : même avec un dossier solide et un locataire solvable, un impayé peut survenir, y compris lorsque le bien a été acheté à crédit. Sans couverture, le bailleur supporte seul la perte de loyers et les frais de recouvrement.
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Bon à savoir : si vous confiez la gestion locative de votre logement à une agence immobilière, la garantie loyers impayés peut être proposée en option ou incluse dans le mandat selon les offres. Il est utile de vérifier les exclusions, les plafonds d’indemnisation et les conditions de prise en charge avant signature.
Que couvre la garantie des loyers impayés ?
Selon le contrat choisi, l’assurance loyers impayés peut indemniser le propriétaire-bailleur dans les situations suivantes : loyers et charges impayés, frais de contentieux, dégradations locatives, et parfois vacance locative ou protection juridique selon les options souscrites.
- Arrêt ou refus de paiement du loyer par le locataire ;
- Dégradations du bien, si les frais de remise en état dépassent le dépôt de garantie ;
- Recouvrement ou expulsion du locataire, si le propriétaire a engagé des frais d’huissier de justice ou d’avocat ;
- Départ prématuré du locataire sans respect du préavis ;
- Décès du locataire.
Les conditions et les plafonds d’indemnisation varient selon les contrats. Avant de souscrire, lisez attentivement les modalités de l’offre choisie, notamment les exclusions et les franchises.
Qui peut souscrire une assurance loyers impayés ?
Comme tous les contrats d’assurance, la garantie loyers impayés impose des critères d’éligibilité. Elle s’applique en pratique à différents types de biens en location, avec des conditions variables selon l’assureur et le niveau de couverture choisi :
- Maison ;
- Appartement ;
- Garage ;
- Parking.
A l’exception des :
- Locations saisonnières ;
- Résidences secondaires ;
- Locaux professionnels ;
- Logements de fonction.
À cela s’ajoutent d’autres critères d’éligibilité concernant le locataire que vous aurez choisi :
- Votre bien doit être sa résidence principale ;
- Il doit être solvable et justifier de revenus non précaires.
Le locataire doit généralement justifier de revenus mensuels au moins égaux à trois fois le loyer charges comprises. Le propriétaire fournit alors à l’assureur les bulletins de salaire et le contrat de travail. Certains contrats excluent les statuts jugés instables, comme l’intérim ou les CDD courts, même si le locataire a un garant solide ou perçoit une allocation.
Comment fonctionne l’assurance loyers impayés : relances, délais et indemnisation
Dès que le locataire cesse de payer, le propriétaire doit envoyer un premier courrier, puis une 2ème lettre de relance si le retard persiste, avant d’adresser une mise en demeure formelle. L’assurance ne peut être déclenchée qu’après ces étapes, dans les conditions prévues au contrat (généralement avant le 30ème ou 45ème jour d’impayé). L’indemnisation intervient généralement après un délai de carence fixé par l’assureur et couvre les loyers non perçus selon les modalités contractuelles. Conservez une copie datée de chaque courrier envoyé : ces documents seront exigés lors du dépôt de dossier.
Loyers impayés : relances amiables et déclenchement de l’assurance
Avant de déclencher votre assurance, vous devez avoir tenté un règlement amiable dans les délais fixés par votre contrat : première lettre de relance, deuxième lettre de relance si le retard persiste, puis mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. La plupart des contrats l’exigent explicitement et peuvent refuser l’indemnisation si cette séquence n’a pas été respectée. Un courrier daté et cohérent avec le bail peut aussi suffire à débloquer la situation avant d’engager une procédure.
Loyers impayés : déclencher son assurance
Pour constituer votre dossier d’indemnisation, vous devez au préalable respecter la procédure amiable prévue au contrat : première lettre de relance dès le premier mois de retard, 2ème lettre si le locataire n’a pas régularisé dans le délai prévu, puis mise en demeure formelle. Le détail de chaque étape est présenté ci-dessous.
- Vous constatez un retard de paiement du loyer.
- Envoyez une lettre de relance à votre locataire.
- Attendez 15 jours.
- Faites parvenir à votre locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Attendez 15 jours.
- Envoyez un commandement de payer par huissier de justice.
- Si le locataire ne paye toujours pas, vous pouvez contacter votre assurance.
Conservez une copie datée de chaque courrier envoyé : première relance, deuxième relance, mise en demeure et accusé de réception. Ces documents prouvent que vous avez suivi la procédure exigée par votre contrat. Sans eux, l’assureur peut refuser l’indemnisation ou bloquer l’instruction du dossier.
Loyers impayés : le dossier d’assurance
Vous devez transmettre à votre assurance un dossier complet. Incluez les documents suivants, généralement demandés pour instruire un sinistre de loyer impayé :
- Un courrier informatif mentionnant vos coordonnées, votre numéro de contrat, l’adresse de votre bien immobilier et une description précise de la situation en cours ;
- Une copie de votre attestation d’assurance ;
- Une copie des échanges avec votre locataire ;
- Le dossier du locataire et de son garant éventuel ;
- Une copie du bail de location signé;
- Une preuve de non-paiement des loyers (par exemple, un relevé bancaire) ;
- Les coordonnées de l’huissier de justice que vous avez engagé.
En cas de dossier incomplet, votre assurance loyers impayés peut refuser de vous indemniser.
Loyers impayés : la prise en charge
Une fois le dossier accepté, l’assureur peut engager le recouvrement auprès du locataire ou soutenir la procédure judiciaire selon les garanties souscrites. Certaines formules couvrent aussi l’assistance dans les démarches contentieuses et les suites de l’expulsion si le contrat le prévoit.
Le propriétaire perçoit une indemnisation pour les loyers non perçus, dans la limite des plafonds et franchises fixés au contrat. Certaines offres prévoient aussi une couverture pendant la période de remise en location, mais la durée varie d’un assureur à l’autre : à vérifier avant de souscrire.
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Assurance des loyers impayés : combien ça coûte ?
Le prix d’une assurance loyers impayés dépend de trois facteurs :
- La compagnie d’assurance ;
- Le type de contrat (plus votre contrat comprend de garanties, plus il est coûteux) ;
- Le montant du loyer.
En 2026, le tarif oscille le plus souvent entre 2 % et 5 % du loyer annuel charges comprises, selon les garanties choisies. Au régime réel d’imposition des revenus fonciers, la cotisation est déductible dans la catégorie des charges.
De la relance amiable à la mise en demeure : quelle différence ?
La mise en demeure succède aux relances restées sans effet. Elle s’envoie en lettre recommandée avec accusé de réception, fixe un dernier délai de paiement au locataire et l’avertit qu’une procédure judiciaire pourra suivre en l’absence de régularisation. C’est généralement à partir de ce courrier que l’assurance loyers impayés déclenche sa propre procédure de recouvrement.
À partir de combien de loyers impayés peut-on demander l’expulsion ?
Vous vous demandez à partir de combien de mois de loyers impayés vous pouvez demander l’expulsion de votre locataire ? En France, il n’existe pas de nombre fixe unique, mais la procédure peut être engagée dès lors que le locataire ne régularise pas sa dette après les relances amiables et le commandement de payer délivré par commissaire de justice. Ce commandement laisse en principe au locataire un délai de deux mois pour payer. Si ce délai s’écoule sans régularisation, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et, le cas échéant, l’expulsion. Votre assurance loyers impayés peut alors accompagner le recouvrement selon les garanties prévues au contrat.
Quel délai entre deux relances de loyer impayé ?
Le délai entre la 1ère et la 2ème lettre de relance dépend du contrat d’assurance et de la situation. Si le locataire ne répond pas à la première relance, envoyez rapidement un deuxième courrier, plus ferme, puis une mise en demeure en l’absence de régularisation. Respecter ce rythme est important : certains contrats exigent que le propriétaire ait suivi toutes les étapes pour déclencher l’indemnisation.
Rédiger la 2ème lettre de relance loyer impayé : mode d’emploi
La 2ème lettre de relance s’envoie lorsque la première est restée sans réponse ni paiement. Plus ferme que la première, elle doit mentionner : la date d’envoi, le montant total des loyers et charges en retard, l’adresse du logement, le rappel du courrier précédent et le délai accordé pour régulariser. Envoyez-la en lettre recommandée avec accusé de réception pour garder une preuve en cas de procédure. Conservez une copie datée dans votre dossier d’assurance.
Modèle de 2ème lettre de relance loyer impayé (à télécharger et adapter)
Voici un modèle de 2ème lettre de relance loyer impayé que vous pouvez adapter à votre situation :
[Vos coordonnées : nom, prénom, adresse]
[Coordonnées du locataire : nom, prénom, adresse du logement loué]
[Ville], le [date]
Objet : 2ème relance pour loyer impayé, logement situé au [adresse complète]
Monsieur / Madame [Nom du locataire],
Par courrier en date du [date de la 1ère relance], je vous ai déjà sollicité(e) au sujet du non-paiement de votre loyer. À ce jour, je n’ai toujours pas reçu le règlement des sommes suivantes :
Loyer du mois de [mois/année] : [montant en euros]
Loyer du mois de [mois/année] : [montant en euros]
Total dû : [montant total en euros]
Je vous demande de bien vouloir régulariser cette situation dans le délai indiqué dans cette relance amiable. À défaut de paiement, je me verrai contraint(e) de vous adresser une mise en demeure et, le cas échéant, d’engager une procédure judiciaire. Dans l’espoir d’un règlement amiable, je reste à votre disposition pour tout contact.
Veuillez agréer, Monsieur / Madame, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
