Comprendre l’encadrement des loyers à Paris
L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place dans les zones tendues, c’est-à-dire les communes où la demande locative dépasse l’offre. Il permet d’éviter une trop forte hausse des prix des loyers. Découvrez en quoi consiste l’encadrement des loyers à Paris et quelles sont vos obligations en tant que propriétaire.
En quoi consiste la loi d’encadrement des loyers à Paris ?
L’encadrement des loyers à Paris est réglementé dans le Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers. Le but de cette réglementation est de freiner l’augmentation du loyer à Paris dans le parc immobilier privé.
Pour cela, on fixe un loyer de référence majoré que les propriétaires et agences immobilières ont l’obligation de respecter. On exprime ce loyer de référence en €/m2 : c’est un montant plafonné qui fonctionne comme un maximum à ne pas dépasser.
Comment calculer le loyer de référence majoré ?
Il n’existe pas un loyer de référence majoré unique à Paris. Si vous êtes propriétaire, votre loyer de référence au m2 dépendra de la référence formulée par le Préfet de Paris (renouvelé chaque année) mais aussi de divers critères de classification.
D’abord, vous devez connaître le loyer de référence au m2 à Paris. Il est déterminé chaque année par arrêté préfectoral. Vous pouvez le retrouver sur le site de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Il y a trois différentes références de loyers :
- le loyer de référence minoré (noté Q1) ;
- le loyer de référence médian (noté médiane) ;
- le loyer de référence majoré (noté Q3).
Voici comment on calcule Q1 et Q3 :
- Loyer de référence minoré = loyer de référence médian – 30%
- Loyer de référence majoré = loyer de référence médian + 20%
Ensuite, les trois loyers de référence varient en fonction de 5 critères prévus par la loi d’encadrement des loyers à Paris :
- L’emplacement de votre logement : par exemple, Paris intra-muros se découpe en 3 zones.
- Le type de logement (maison ou appartement, location meublée ou location vide).
- Le nombre de pièces (1 pièce, 2 pièces, 3 pièces ou 4 pièces et plus).
- La date de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990).
- L’ancienneté du locataire (s’il a emménagé depuis moins ou plus d’un an).
Propriétaires : comment fixer le loyer en respectant la loi ?
Le loyer correspond à la somme versée par le locataire en contrepartie de l’occupation du logement. Il ne comprend ni les charges, ni le complément de loyer.
Les charges locatives sont, par exemple, le règlement des factures d’eau et d’électricité, mais aussi les frais d’entretien des parties communes.
Le propriétaire peut demander un complément de loyer si le logement fait preuve de qualités exceptionnelles. Il peut faire monter le loyer au-dessus du loyer de référence majoré. Légalement, le complément de loyer doit toujours figurer dans le bail, avec une justification. Découvrez ici les conditions qui peuvent justifier le complément de loyer.
Pour fixer le loyer de son bien tout en restant en règle, le propriétaire doit se référer à la loi d’encadrement des loyers et aux données communiquées par le Préfet. Le loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être au maximum égal au loyer de référence majoré.
S’il y a dépassement, le locataire est en droit de le signaler.
Pour être bien en règle, voici les mentions obligatoires à mentionner dans le bail :
- Le montant du loyer (hors charges et complément de loyer) ;
- Le montant des charges locatives et leur répartition ;
- Le montant du complément de loyer et sa justification ;
- Le loyer de référence médian ;
- Le loyer de référence majoré.
Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers à Paris ?
Le plafonnement des loyers à Paris concerne tous les logements du parc privé, dont la signature de bail date d’après le 1er juillet 2019. Les types de logements suivants font exception :
- Logements soumis à la loi de 1948 ;
- Locations saisonnières ;
- Logements sociaux (HLM) ;
- Logements conventionnés par l’APL ou l’ANAH.
