État des lieux : définition, dépôt de garantie et coût en 2026
Que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, l’état des lieux est une étape obligatoire de tout bail de location. Ce document protège les deux parties en cas de litige sur l’état du bien, en entrée comme en sortie, notamment quand le bailleur souhaite retenir tout ou partie du dépôt de garantie. L’AGENCE LES ENFANTS ROUGES, spécialiste de la gestion locative pour votre bien, vous explique ce que la loi prévoit, comment préparer cet inventaire et quelles sont vos obligations en 2026.
Qu’est-ce qu’un état des lieux de location ? Définition, rôle et impact sur le dépôt de garantie
L’état des lieux est un document contradictoire qui atteste de l’état d’un logement avant et après un bail. Réalisé en présence du locataire et du bailleur (ou de leurs représentants), il prend la forme d’un inventaire détaillé des pièces, des équipements et de leur état. La loi Alur, entrée en vigueur en mars 2014, rend obligatoires deux documents distincts pour toute location d’habitation, meublée ou non.
L’état des lieux d’entrée est établi à la remise des clés : signé contradictoirement dès la prise de possession, il sert de référence pour toute la durée du bail. Il liste les équipements présents dans le logement en tout début de location, au moment de la remise des clés. Pour chaque équipement listé, il indique son état (neuf, bon état, etc.). L’état des lieux d’entrée fait aussi mention des éventuelles rayures ou autres dégradations déjà présentes au niveau des équipements du logement.
L’état des lieux de sortie, lui, est dressé le jour où le locataire quitte le bien et restitue les clés. Il suit sur le même principe, mais en fin de location, lorsque le locataire quitte le logement. Il s’agit de mesurer l’évolution de l’état du logement entre l’entrée et la sortie du locataire.
S’il y a des dégradations constatées à la sortie et absentes de l’état des lieux d’entrée, le propriétaire bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les réparations justifiées. Il utilisera l’inventaire d’entrée signé comme pièce justificative afin de prouver que ces dégradations sont bien imputables au locataire, en complément des éventuels devis ou factures de travaux. À l’inverse, dans le cas où un propriétaire malhonnête voudrait faire payer certaines réparations au locataire, ce dernier peut s’appuyer sur ce même document pour prouver qu’il n’est pas à l’origine des dégradations.
Pour en savoir plus, consultez les pages officielles du site Service Public sur l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, qui détaillent les mentions obligatoires, les modalités de contestation et les conséquences sur le dépôt de garantie.
Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?
Si vous êtes absent le jour de l’état des lieux d’entrée ou de sortie, ne sautez pas cette étape. Vous pouvez désigner un mandataire par écrit : un proche, un agent immobilier ou un commissaire de justice, à condition de lui remettre une procuration signée et une copie de votre pièce d’identité. Sans représentant, la partie présente peut faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice, dont les frais sont partagés entre bailleur et locataire. Cette situation peut jouer en votre défaveur en cas de litige.
Combien coûte l’état des lieux en 2026 pour le locataire et le bailleur ?
L’état des lieux d’un logement non meublé est obligatoire au même titre que celui d’un meublé. La différence tient au contenu : sans mobilier ni électroménager à recenser, l’inventaire porte sur l’état des sols, murs, plafonds, fenêtres, portes et installations (électricité, plomberie, chauffage), pièce par pièce. Annexer une grille de vétusté au bail aide à objectiver l’état de chaque élément et à limiter les contestations au moment de la restitution du dépôt de garantie.
Selon l’article 5 modifié de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les honoraires facturés au locataire pour un état des lieux d’entrée réalisé par un professionnel sont plafonnés par mètre carré de surface habitable. Depuis le 1er janvier 2026, ce plafond s’élève à 3,03 euros TTC par m², contre 3 euros auparavant, après réactivation de l’indexation sur l’indice de référence des loyers. La part facturée au locataire ne peut jamais dépasser celle réglée par le bailleur. Pour un logement de 30 m², le locataire ne paiera donc pas plus de 90,90 euros TTC. L’état des lieux de sortie réalisé à l’amiable reste entièrement à la charge du bailleur. Si vous confiez votre bien à une agence immobilière, ces honoraires sont généralement inclus dans le mandat de gestion.
Faut-il faire un état des lieux en location non meublée et que doit-il contenir ?
Sans mobilier à recenser, l’état des lieux d’un logement non meublé se concentre sur l’enveloppe du bien : sols, murs, plafonds, portes et menuiseries. Chaque marque d’usure, rayure ou dégradation doit y figurer précisément, puisque ce document fait référence au moment de la restitution du dépôt de garantie.
Pour ne rien oublier, utilisez un modèle structuré pièce par pièce, que chaque partie imprime, complète sur place et signe en autant d’exemplaires que nécessaire. Un modèle conforme à l’arrêté du 30 mars 2016 est téléchargeable gratuitement sur Service Public ou auprès de votre agence. Conserver un exemplaire signé et daté est une bonne précaution en cas de litige : le format PDF est difficilement falsifiable et facile à archiver.
FAQ
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, l’état des lieux est obligatoire pour tout contrat de location d’habitation, meublé ou non meublé, depuis la loi Alur de mars 2014. Il est conseillé d’utiliser un modèle conforme à l’arrêté du 30 mars 2016, qui fixe les mentions obligatoires : adresse du logement, identité des parties, relevé des compteurs, description pièce par pièce et signatures. Chaque partie conserve un exemplaire signé, annexé au bail. Si des observations ont été omises lors de la signature, le locataire dispose de 10 jours calendaires à compter de la prise de possession pour demander un complément par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par tout autre moyen prévu au contrat. Pour les équipements de chauffage, ce délai court jusqu’à la première saison de chauffe.
Quand doit-on faire l’état des lieux ?
L’état des lieux d’entrée doit être fait à la signature du contrat de location ou, au plus tard, lors de la remise des clés. L’inventaire de sortie doit être fait le jour où le locataire quitte le logement et rend les clés.
Que se passe-t-il si l’état des lieux n’a pas été fait ?
D’après l’article 1731 du Code civil, sans état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. En pratique, cette absence est surtout défavorable au locataire : sans document signé sur l’état initial du bien, contester une retenue sur le dépôt de garantie devient très difficile. Le bailleur, de son côté, ne peut pas non plus prouver que des dégradations lui sont imputables. En cas de désaccord persistant, les deux parties peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire.
Je suis absent au moment de l’état des lieux : que faire ?
En résumé : désignez toujours un mandataire muni d’une procuration écrite. Un agent immobilier ou un commissaire de justice peut signer le document en votre nom.
