Louer sa résidence principale : réglementation et conseils
Vous souhaitez mettre votre appartement en location quand vous partez en vacances, afin de gagner un complément de revenus ? L’agence des Enfants Rouges vous explique tout ce qu’il faut savoir pour louer sa résidence principale dans les règles.
Louer sa résidence principale : est-ce autorisé ?
Définition de la résidence principale
D’après le site officiel du Service Public, la résidence principale est le logement que vous occupez « au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». Vous pouvez être propriétaire, locataire ou habitant à titre gratuit de votre résidence principale.
Est-il possible de louer sa résidence principale ?
Oui, il est possible de louer sa résidence principale à condition d’y être autorisé et de suivre toutes les démarches obligatoires auprès des impôts et de la mairie.
Si vous êtes locataire, vous devez préalablement obtenir l’autorisation (écrite et signée) du propriétaire de votre logement.
Si vous êtes propriétaire mais que votre résidence principale fait partie d’une copropriété, vous devez préalablement vous assurer que le règlement de la copropriété vous autorise à mettre votre bien en location.
Peut-on louer sa résidence principale plus de 4 mois ?
Non, la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) interdit au bailleur de louer sa résidence principale plus de 120 jours par année civile (soit 4 mois). En cas de non-respect, le louer encourt une amende pouvant aller jusqu’à 10 000€.
Pourquoi louer sa résidence principale ?
Louer sa résidence principale offre les avantages de l’investissement locatif, sans les contraintes. Cela permet de gagner un complément de revenus, de financer ses vacances et de préparer sa retraite.
Comment mettre en location sa résidence principale ?
1. La déclaration en mairie
Pour mettre en location sa résidence principale, il faut tout d’abord déclarer la location auprès de votre mairie. Cela vous permettra d’obtenir un numéro de déclaration, qui doit apparaître dans votre annonce immobilière.
Cette démarche n’est pas obligatoire dans toutes les communes françaises, mais les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice sont concernées.
2. La déclaration aux impôts
Ensuite, vous devez déclarer votre location auprès des Impôts. En effet, la location d’un meublé de tourisme est considérée comme une activité professionnelle, même si vous avez un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). À ce titre, vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Vous devez vous inscrire au répertoire Sirène de l’INSEE et obtenir un numéro SIRET. Celui-ci doit être mentionné sur tous vos documents fiscaux, notamment la déclaration complémentaire de revenus annuels.
Une fois que vous avez complété ces deux démarches obligatoires, vous pouvez commencer la mise en location de votre résidence principale.
3. La check-list du bailleur
En tant que bailleur, vous avez des obligations à respecter. Voici ce qu’il faut faire pour louer sa résidence principale :
- Déterminer le prix du loyer ;
- Rédiger l’annonce immobilière ;
- Rédiger le contrat de location ;
- Souscrire une assurance logement pour la location d’un meublé de tourisme ;
- Collecter et reverser la taxe de séjour ;
- Faire un état des lieux d’entrée et de sortie ;
- Rédiger une fiche individuelle de police (à faire remplir par le locataire).
Bon à savoir : Si vous louez votre résidence principale via votre propre réseau ou sur Airbnb, vous devez effectuer toutes ces démarches vous-mêmes. Mais vous pouvez aussi décider de confier la location de votre résidence principale à une agence immobilière si vous souhaitez gagner du temps ou bénéficier de l’aide d’un professionnel.
Puis-je louer ma résidence principale en LMNP ?
Oui, vous pouvez louer votre résidence principale en LMNP. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP dans ce guide.
Louer sa résidence principale et impôts : comment ça marche ?
Location d’une résidence principale en meublé de tourisme : quelle fiscalité ?
Les revenus tirés de la location d’une résidence principale en meublé de tourisme sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Si le bailleur remplit les conditions, il relève du régime simplifié dit micro-BIC.
Pour un logement non classé, le contribuable bénéficie d’abattement forfaitaire de 30%, dans la limite de 15 000€ de recettes par an. Pour un meublé de tourisme classé, l’abattement est de 50%, avec un plafond de 77 700€ de recettes annuelles.
En cas de dépassement du plafond de recettes annuelles, le régime micro-BIC ne s’applique plus automatiquement. Le bailleur bascule alors vers le régime réel d’imposition.
En régime réel, le contribuable doit déclarer ses recettes locatives réelles en déduisant les charges liées à la location (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, amortissements…). Il doit également tenir une comptabilité complète. Ce régime peut être plus avantageux si les charges sont élevées, mais il est aussi plus complexe à gérer.
Il est également possible d’opter volontairement pour le régime réel même sans dépasser les plafonds : pour cela, il faut en faire la demande à l’administration fiscale. Cette option est valable 1 an et reconductible tacitement.
Comment déclarer la location de sa résidence principale aux impôts ?
Vous devez déclarer les revenus tirés de la location de votre résidence principale dans votre déclaration annuelle de revenus.
Si vous relevez du régime micro-BIC, vous devez reporter la somme des revenus locatifs dans le formulaire annexe 2042 C PRO.
Si vous relevez du régime réel, vous devez déclarer le résultat réel de votre activité à l’aide du formulaire n°2031-SD et ses annexes, puis reporter le bénéfice ou déficit dans le formulaire 2042 C PRO.
Pour aller plus loin, lisez aussi : Peut-on louer sa résidence secondaire ?
