Pourquoi acheter un droit au bail ?

Si vous envisagez de lancer votre activité professionnelle, vous aurez peut-être besoin d’acheter un droit au bail. De quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les avantages ? L’agence des Enfants Rouges vous explique tout ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce qu’un droit au bail ?

Droit au bail : définition

Lorsqu’un entrepreneur crée ou reprend une entreprise, il peut avoir besoin de louer un local commercial pour exercer son activité professionnelle. Le droit au bail lui permet alors d’occuper un local déjà soumis à un bail commercial en cours.

L’entrepreneur achète le droit au bail, mais attention, cela ne signifie pas qu’il achète le local ! Concrètement, il acquiert le droit d’occuper les lieux en tant que locataire, selon les conditions prévues dans le bail existant (durée restante, loyer, obligations…). Il bénéficie également du droit au renouvellement du bail.

Ce droit a une valeur patrimoniale : il peut donc être acheté ou revendu, comme un bien immatériel. Son prix dépend de l’emplacement du local, du montant du loyer ou encore de la durée restante du bail.

En résumé, le droit au bail est un droit d’usage, non un droit de propriété. Il ne s’agit pas d’un achat immobilier, mais bien d’une location avec transfert de droits.

Qui doit payer le droit de bail ?

L’entrepreneur verse d’abord une indemnité au locataire sortant : c’est le prix du droit au bail. Ensuite, il paie un loyer mensuel au propriétaire des murs (le bailleur), comme dans une location classique.

La cession de droit au bail ne modifie pas le contrat de bail commercial en cours. Seul le nom du locataire change. L’acheteur reprend donc le bail existant pour la durée restante, dans les mêmes conditions.

Bon à savoir : La gestion du bail peut être confiée à une agence immobilière, qui perçoit le loyer pour le compte du propriétaire, en prélevant une commission au passage. Cela ne modifie en rien la nature du droit au bail.

Quelle différence entre droit au bail et fonds de commerce ?

Le droit au bail correspond à une partie du fonds de commerce. Le fonds de commerce regroupe tous les éléments indispensables à l’exploitation d’une activité commerciale :

• la clientèle ;
• l’enseigne (ou nom commercial) ;
• le matériel et les équipements ;
• les contrats liés à l’activité (contrats de travail par exemple) ;
• des licences ou autorisations spécifiques.

On peut soit céder le fonds de commerce, soit procéder à la cession du droit au bail (par exemple lorsqu’on quitte un local sans vendre son activité) : dans le premier cas, il est automatiquement inclus dans la transaction.

Quelle différence entre droit au bail et pas-de-porte ?

Le droit au bail est la somme versée au locataire sortant pour lui racheter le droit d’occuper les lieux aux conditions du bail existant. Il s’agit d’une cession entre deux locataires.

Le pas-de-porte, en revanche, est une somme versée au propriétaire du local commercial lors de la signature d’un bail neuf. Il peut représenter un droit d’entrée, un complément de loyer ou une contrepartie financière à l’accès au local. Le pas-de-porte n’est ni obligatoire, ni systématique.

Droit au bail et pas-de-porte ne se cumulent pas, sauf dans des cas exceptionnels où le bailleur impose un pas-de-porte en plus de la cession.

Pourquoi acheter un droit au bail ?

L’achat d’un droit au bail offre de nombreux avantages.

Gain de temps et d’argent à l’installation

En optant pour un droit au bail, vous pouvez vous installer dans un local déjà opérationnel. Souvent, il est déjà aménagé, bien équipé et connu par une clientèle locale. Vous évitez également des travaux qui peuvent s’avérer longs et coûteux : vous gagnez donc du temps et de l’argent.

En bref, vous pourrez démarrer votre activité professionnelle plus rapidement et économiser sur les frais d’installation, afin d’alléger votre investissement de départ.

Conditions avantageuses

Avec un droit au bail, le loyer peut être inférieur à celui d’un contrat de location neuf dans la même zone géographique. En plus, le bail commercial est déjà signé et en cours, vous bénéficiez donc de conditions stabilisées, comme des règles claires et une hausse de loyer encadrée.

Moins de démarches administratives

L’achat d’un droit au bail vous évite les longues démarches de prospection et de négociation. Vous n’avez pas besoin de convaincre un propriétaire de vous louer son local, puisque le contrat de bail est simplement transféré à votre nom.

Le propriétaire est informé de la cession, mais le contenu du bail ne change pas. C’est un gain de temps et d’énergie non négligeable, surtout lorsqu’on lance une activité !

Bon à savoir : Dans certains cas, le bail commercial contient une clause d’agrément, qui signifie que le bailleur peut poser des conditions à la cession, voire la refuser pour un motif légitime. Il est donc important de vérifier le contenu du bail avant d’engager la procédure !

Accès aux zones stratégiques

Dans certaines zones très demandées (Paris-Centre, principales rues commerçantes…), il est très rare que les propriétaires proposent leurs locaux commerciaux en location directe. L’achat d’un droit au bail est parfois la seule solution pour vous installer dans une zone stratégique pour votre activité. Or, le choix de votre zone d’implantation peut faire toute la différence en termes de visibilité et de fréquentation !

Vous êtes également à la recherche d’une location où vivre ? Le bail mixte est peut-être fait pour vous !