Propriétaires : comment déterminer le prix du loyer ?
Vous souhaitez investir pour louer un appartement à Paris ? Vous avez raison : acheter pour louer offre de nombreux avantages, notamment si vous optez pour un studio. Toutefois, la gestion d’un appartement à louer n’est pas de tout repos. Elle implique de nombreuses responsabilités. Par exemple, c’est au propriétaire de fixer le prix du loyer. Comment déterminer le prix d’un loyer quand on a peu de connaissance du marché immobilier ? Quelle est la loi ? L’agence des Enfants Rouges vous explique tout ce que vous devez savoir.
Estimation de loyer : quels sont les critères à prendre compte ?
La fixation du prix du loyer ne se fait pas au hasard. Des critères entrent en jeu : vous devez les prendre en compte pour estimer le loyer de votre bien à louer !
Les tendances du marché immobilier
Le premier critère à prendre en compte est le loyer des autres biens équivalents sur le marché immobilier. Étudiez les annonces immobilières des biens similaires pour vous donner une idée de votre fourchette de prix. Votre loyer ne doit pas être trop bas par rapport à la moyenne du marché : vous perdriez de l’argent. Il ne doit pas non plus être trop haut : vous auriez du mal à trouver un locataire.
La localisation du bien
Le prix moyen du loyer varie considérablement d’une zone géographique à une autre. Par exemple, les loyers ont tendance à être plus chers en centre-ville qu’à la campagne. Dans Paris intra-muros, certains quartiers coûtent plus cher que d’autres parce qu’ils sont plus prisés. Ainsi, les appartements de Paris-Centre (1er, 2ème, 3ème et 4ème arrondissements) sont loués plus cher que ceux de la périphérie (18ème, 19ème, 20ème). C’est pourquoi, il est important de réaliser une estimation de la valeur de votre bien avec un expert.
Le type de bien
Le prix du loyer varie également en fonction du type de bien : studio, T1, T2, T3, etc. Il y a deux choses à savoir :
- Le loyer est calculé sur la base du nombre de m2 : de fait, plus l’appartement est spacieux, plus son loyer mensuel est élevé.
- Le prix du loyer au m2 est plus élevé dans les petites surfaces. Par exemple, d’après une estimation du site seloger.com en juillet 2024, un T1 meublé à Paris coûte 40,3€/m2 en moyenne tandis qu’un T2 coûte 35,5€/m2 en moyenne.
Le type de location
En règle générale, le loyer d’un bien en location meublée coûte plus cher que celui d’un bien en location vide. Pour le propriétaire, cette différence permet d’amortir le coût de l’ameublement, de l’équipement et de l’entretien du logement.
L’état du bien
Vous pouvez fixer un loyer plus élevé si votre bien est neuf ! En effet, la différence de loyer entre un bien neuf et un bien ancien permet de compenser pour les inconvénients du logement ancien :
- Nécessité d’effectuer des travaux d’amélioration ou de rénovation ;
- Moins de confort ;
- Isolation thermique et phonique moins efficace ;
- Équipements usés, etc.
Les caractéristiques du bien
Vous pouvez augmenter le prix du loyer de votre appartement s’il possède certaines qualités telles que :
- Bonnes performances énergétiques ;
- Espace extérieur ;
- Des matériaux et revêtements de bonne qualité ;
- Présence d’un gardien dans l’immeuble ;
- Ascenseur dans l’immeuble ;
- Une vue sur la Tour Eiffel…
Ce type de caractéristiques permet d’augmenter la valeur de votre bien immobilier.
La loi
En fonction de la localisation de votre bien immobilier, il se peut que son loyer soit plafonné par la loi. Renseignez-vous pour savoir si votre appartement est éligible, car si vous dépassez le plafond imposé par la loi, le locataire a tout à fait le droit de le signaler !
Prix du loyer : dans quelles conditions est-il plafonné ?
Il existe deux principaux cas de figure où le prix du loyer est plafonné :
- Si vous louez dans le cadre du dispositif Pinel;
- Si votre bien est situé dans une zone tendue où l’encadrement des loyers s’applique.
La location à Paris intra-muros est réglementée par l’encadrement des loyers. Vous devez connaître le loyer de référence à Paris dans votre quartier. Celui-ci est fixé chaque année par un arrêté préfectoral et apparaît sur le site de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Retrouvez toutes les informations à ce sujet dans notre article sur l’encadrement des loyers à Paris.
Fixer le prix du loyer : pourquoi faire appel à une agence de gestion locative ?
Pour définir le prix du loyer de votre bien, plusieurs méthodes sont possibles :
- Déterminer librement votre loyer en tenant compte des critères ci-dessus.
- Calculer le prix du loyer en partant du rendement que vous souhaitez obtenir : Loyer = (Rendement/100 x Valeur du bien) + Charges. (La valeur du bien = le prix d’achat + les frais de notaires + les travaux.)
- Se référer aux loyers des biens similaires situés dans votre zone.
- Confier l’estimation de votre loyer à une agence de gestion locative.
En choisissant de faire appel à une agence de gestion locative, vous déléguez les tâches délicates à un professionnel de l’immobilier. Celui-ci a les compétences et les connaissances requises pour fixer un loyer juste qui soit ni trop bas, ni trop haut. Mais aussi, l’agence de gestion locative connaît les lois et les tendances du marché immobilier ! Elle saura trouver le montant idéal tout en respectant les plafonds imposés par la loi d’encadrement des loyers.
Contactez Les Enfants Rouges pour fixer le montant de votre loyer !
