Révision du loyer : quelles sont les conditions ?
Vous êtes propriétaire et vous ne parvenez pas à couvrir toutes les charges liées à votre bien immobilier ? Sachez que vous pouvez augmenter le loyer de votre bien en cours de location sous certaines conditions. En tant que locataire, vous trouvez votre loyer cher par rapport aux biens immobiliers équivalents ? Vous avez le droit de négocier une révision du loyer en cours de bail. Dans cet article, l’agence des Enfants Rouges résume toutes les conditions de la révision du loyer. Retrouvez le détail de nos honoraires en toute transparence.
Propriétaires : quand procéder à une révision du loyer ?
Les propriétaires ont le droit d’initier une réévaluation du loyer dans deux cas :
- Le contrat de location contient une clause de révision du loyer.
- Le propriétaire a mené à ses frais des travaux d’amélioration qui augmentent la valeur du bien immobilier.
Cas n°1 : Le bail contient une clause de révision du loyer
Le propriétaire a le droit d’inclure, dans le bail, une clause stipulant qu’il peut procéder à une révision annuelle du loyer. Cela signifie que chaque année, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer s’il le souhaite. Mais attention, cette clause n’autorise pas les abus !
La révision du loyer est soumise à conditions.
Il est interdit de réviser le loyer d’un bien classé F ou G sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Cette interdiction concerne les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 dans les DOM.
Ensuite, le propriétaire ne peut pas fixer un nouveau montant arbitraire. Il doit effectuer un calcul basé sur l’indice de référence pour la révision du loyer prévu dans le bail. Si le bail ne mentionne pas d’indice de révision du loyer, le propriétaire doit s’appuyer sur celui qui a été publié par l’Insee au moment de la signature du bail.
Le calcul de révision du loyer est :
Nouveau montant du loyer = loyer actuel x (nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente).
Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche.
Pour en savoir plus, consultez la page officielle du Service Public.
Cas n°2 : Suite à des travaux d’amélioration du logement
En l’absence de la clause de révision du loyer, le propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le montant du loyer en cours de bail.
Toutefois, il existe une exception à cette règle. Si le propriétaire a effectué des travaux de mise en valeur du logement, alors il peut procéder à une révision du loyer en cours de bail. On parle de majoration exceptionnelle.
Attention, il ne faut pas confondre travaux d’amélioration et travaux d’entretien ! La majoration du loyer est possible seulement en cas de travaux d’amélioration, et non de travaux d’entretien.
Ces travaux peuvent être, par exemple, l’installation d’une cuisine ou d’une salle de bain neuve et équipée. L’ajout d’installations communes dans l’immeuble constitue aussi des travaux d’amélioration (ascenseur, digicode, tout-à-l’égout, antenne de télévision…).
Pour mieux comprendre la différence entre travaux d’amélioration et d’entretien, rendez-vous sur cette page.
Locataires : comment renégocier son loyer ?
La révision du loyer est à l’initiative du propriétaire. Mais dans certains cas, le locataire a le droit de demander à renégocier son loyer en cours de bail pour obtenir une baisse :
- Si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers ;
- Si le locataire effectue des travaux à sa charge ;
- En cas de trouble de jouissance locative.
Même si aucun de ces cas de figure ne s’applique, le locataire a quand même le droit de demander une baisse du loyer lors du renouvellement de bail. Le propriétaire peut alors accepter ou non sa demande.
Pour augmenter vos chances d’obtenir le loyer demandé, vous devez proposer une baisse raisonnable et trouver les bons arguments. Il est donc important que vous ayez déjà une bonne relation d’entente et de confiance avec le propriétaire.
Si vous louez votre logement avec une agence immobilière, votre agent pourra vous aider à négocier votre révision du loyer. Il a de l’expérience, il connaît le milieu immobilier et il est bon négociateur. Il peut donc vous apporter une aide précieuse.
