Obligation du propriétaire et du locataire, quelles sont vos responsabilités en 2026 ?

Un contrat de location d’appartement fixe, pour chaque partie, des droits et des obligations définis par la loi. Le propriétaire doit fournir un logement décent, sécurisé et correctement équipé, conforme aux critères légaux applicables en 2026, et prendre en charge les grosses réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives. Le locataire doit payer son loyer et ses charges aux dates prévues dans le bail, utiliser le logement conformément à sa destination et assurer l’entretien courant. Ce cadre repose sur la loi du 6 juillet 1989, enrichie par les règles sur la décence énergétique et les diagnostics obligatoires. Du logement décent à la répartition des charges et des travaux, voici les règles à connaître avant de signer ou renouveler un bail.

Les obligations du locataire : ce que la loi impose en 2026

Le locataire paie son loyer et ses charges à la date fixée dans le bail, utilise le logement comme habitation principale (pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989) et assure l’entretien courant. Il souscrit obligatoirement une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs et remet chaque année un justificatif valide au bailleur. Toute sous-location exige l’accord écrit du bailleur. Les travaux qui modifient la configuration ou les équipements du logement nécessitent une autorisation préalable écrite ; les petits aménagements restent libres, à condition de ne pas toucher à la structure. En fin de bail, il restitue le logement dans l’état constaté à l’entrée, hors vétusté normale. En cas de manquement, le bailleur peut engager une procédure amiable ou judiciaire selon la gravité des faits.

Les principales obligations du locataire :

• respecter les usages des locaux,
• ne pas transformer les lieux,
• répondre des dégradations (sauf si elles sont dues à un cas de force majeure), par exemple ; une malfaçon, une faute du propriétaire ou celle d’une personne s’étant introduite chez vous sans votre accord.
• laisser l’accès au logement pour des travaux, cependant le propriétaire a pour obligation de vous tenir informer de la nature et de la durée des travaux. Vous pouvez également demander, en cas de durée de travaux supérieure à 21 jours, une baisse de loyer où mettre fin au bail si le logement devient inhabitable.
• veiller à l’entretien courant du logement et superviser les réparations qui vous reviennent. 

Les obligations du propriétaire bailleur envers son locataire en 2026

Le bailleur doit fournir un logement décent, sans risque pour la sécurité ou la santé des occupants, assurer la jouissance paisible du bien et prendre en charge les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives. Il ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire, sauf urgence avérée. En cas de vente, le locataire peut, selon le type de bail, exercer un droit de préemption pour acquérir le bien en priorité. À la signature du bail et lors de certains renouvellements, le bailleur remet obligatoirement le dossier de diagnostic technique ainsi que la notice d’information sur les droits et obligations des parties. En 2026, ces obligations s’articulent aussi avec les exigences de performance énergétique. Le bailleur ne peut pas harceler le locataire ni modifier unilatéralement les conditions du bail en cours. Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions civiles et, dans les cas les plus graves, des poursuites pénales.

Les principales obligations du propriétaire bailleur : 

• fournir un logement en bon état répondant aux caractéristiques dites de décence. Il est néanmoins possible de trouver un accord, à l’entrée du locataire, pour que celui-ci réalise des travaux (hors de ceux liés à la décence) dont la nature, les conditions de déduction sur le loyer, la durée et le remboursement en cas du départ du locataire avant la fin du bail seront inscrits sur le contrat.
• assurer de la tranquillité du locataire. C’est-à-dire que celui-ci puisse aménager le lieu correctement (opération d’aménagement et non de transformation).
• être en mesure de transmettre sur demande d’une quittance de loyer. 

Documents et diagnostics obligatoires remis par le bailleur en 2026

En 2026, le bailleur doit remettre au locataire un dossier complet comprenant notamment le contrat de location, l’état des lieux d’entrée, le dossier de diagnostic technique (DDT) ainsi que, selon les caractéristiques du logement, le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics gaz et électricité, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), l’état des risques (ERP) et, le cas échéant, le diagnostic bruit. Ces documents permettent d’informer le locataire sur l’état du logement et répondent aux obligations légales en vigueur.

Répartition des réparations en location : qui paie quoi entre locataire et bailleur ?

La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 tracent la frontière entre réparations locatives, à la charge du locataire, et grosses réparations, à la charge du bailleur. Le locataire assure l’entretien courant : robinetterie, sols, peintures, joints, nettoyage des équipements. S’il est à l’origine d’une dégradation, il en supporte le coût. Le bailleur prend en charge la vétusté des équipements, les réparations de structure (toiture, charpente, façade) et les mises aux normes imposées par la réglementation en vigueur en 2026. L’état des lieux d’entrée et de sortie sert de référence pour distinguer usure normale et dégradation imputable au locataire. En cas de désaccord, les deux parties peuvent consulter la liste fixée par décret ou saisir la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire.

L’état des lieux d’entrée et de sortie reste le document de référence pour trancher entre usure normale et dommages à sa charge, un critère toujours en vigueur en 2026.

Critères de décence du logement en location en 2026

Les critères de décence d’un logement définissent les conditions minimales qu’un logement doit respecter pour être proposé à la location. Ils garantissent au locataire un habitat sûr, salubre et conforme aux exigences de confort fixées par la réglementation. 

Ces critères portent notamment sur la surface habitable, la sécurité, et l’absence de risques pour la santé :

• Une surface minimum de 9 m²,
  • un bon état de gros œuvre assurant une protection suffisante contre les intempéries,
  • un bon état des dispositifs de retenue des personnes,
  • la mise aux normes des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, la présence de mécanisme de ventilation,
  • de fenêtre,
  • du chauffage dans le logement,
  • une alimentation en eau potable,
  • l’évacuation des eaux usées,
  • une cuisine,
  • l’installation de sanitaires,
  • l’installation électrique.

Que faire en cas de manquement aux obligations, recours du locataire et du bailleur

Avant toute démarche judiciaire, le locataire et le bailleur sont encouragés à rechercher une solution amiable en échangeant ou en faisant appel à un conciliateur de justice. Si le logement ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut demander la réalisation des travaux nécessaires, une réduction du loyer ou saisir le juge. De son côté, le bailleur peut agir en cas de non-respect des obligations du locataire, notamment en cas d’impayés de loyer ou de dégradations du logement. En l’absence d’accord, le tribunal compétent peut être saisi afin de faire respecter les droits et obligations de chacune des parties.

Quelle est la nouvelle loi pour les locataires en 2026 ? Ce qui a changé

En 2026, les changements les plus concrets touchent la décence énergétique. L’interdiction de louer les logements classés G est en vigueur depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites. Les logements classés F restent sur le marché locatif, mais leur interdiction est prévue au 1er janvier 2028, avec des restrictions sur l’évolution des loyers d’ici là. Depuis le 1er janvier 2026, une réforme du calcul du DPE ajuste le coefficient de conversion de l’électricité : une partie du parc doit être automatiquement reclassée, faisant sortir plusieurs biens du statut de passoire énergétique. Des discussions sont en cours sur l’encadrement des loyers dans de nouvelles zones tendues, mais aucune mesure adoptée à ce jour ne modifie le cadre général de la loi du 6 juillet 1989. Pour vérifier les textes à jour, le site du Service public et l’Adil du département restent les références.

Entretien de la toiture en location, à la charge du locataire ou du bailleur ?

La règle est simple : toiture, charpente et couverture sont à la charge du bailleur. Il doit ainsi couvrir le remplacement de tuiles cassées, la réparation d’une charpente endommagée ou le traitement d’une infiltration liée à l’état de la couverture. Si des dégradations résultent de la négligence du locataire, par exemple un défaut d’entretien des gouttières accessibles ou l’installation non autorisée d’équipements en toiture, la responsabilité peut être partagée. Le locataire a aussi l’obligation de signaler rapidement au bailleur toute infiltration ou dégât des eaux : sans ce signalement, sa responsabilité pourrait être retenue en cas de dégradation aggravée. En cas de désaccord,  le bail et la consultation d’un professionnel de l’immobilier ou d’une association de défense des locataires peuvent aider à trancher.

Réparations locatives à la charge du locataire en 2026

Le locataire assure l’entretien courant :

• le maintien en bon état du logement et des équipements,
• les raccords peintures,
• l’entretien de la tapisserie,
• les rebouchages de trous réalisés pour des tableaux ou miroirs ainsi que le remplacement ponctuel des matériaux de revêtements,
• le locataire doit s’assurer du débouchage des canalisations si nécessaire,
• l’entretien des joints,
• le remplacement du mécanisme de chasse d’eau si nécessaire,
• le remplacement des flexibles et l’entretien annuel de la chaudière et des climatisations.
• l’entretien et remplacement des équipements électriques s’il y en a,
• entretien (tonte, taille, élagage…) des espaces extérieurs s’il y en a,
• le dégorgement des gouttières et évacuation en cas de forte pluie.  

Les travaux qui modifient la configuration ou les équipements du logement nécessitent une autorisation préalable écrite ; les petits aménagements restent libres, à condition de ne pas toucher à la structure. En fin de bail, il restitue le logement dans l’état constaté à l’entrée, hors vétusté normale. En cas de manquement, le bailleur peut engager une procédure amiable ou judiciaire selon la gravité des faits.

À la charge du propriétaire bailleur, grosses réparations et conformité en 2026

Le bailleur finance les grosses réparations, les travaux de structure et les mises en conformité aux normes de 2026 : toiture, charpente, installations électriques ou de gaz, vétusté des équipements et rénovation énergétique exigée par les règles de décence. À titre d’exemple, les frais suivants lui incombent :

• le remplacement des menuiseries liées à l’étanchéité,
• les travaux concernant la réfection complète (toute la peinture, tout le carrelage mural ou au sol),
• la remise en état des canalisations,
• le remplacement des équipements et installations en cas de dégâts liés à la vétusté,
• la mise aux normes des installations électriques,
• l’entretien des façades. 

Pour aller plus loin, consultez notre article sur l‘estimation de votre bien immobilier

Pour résumer les obligations du propriétaire bailleur et du locataire

Le bail fixe les obligations de chaque partie. Le propriétaire fournit un logement décent, conforme aux exigences de performance énergétique de 2026, et prend en charge les grosses réparations. Le locataire paie le loyer et les charges, souscrit une assurance habitation et entretient le logement au quotidien. Ces règles, posées par la loi du 6 juillet 1989 et ses textes d’application, s’appliquent à chaque bail signé ou renouvelé.