Si vous êtes chef d’entreprise, vous aurez peut-être besoin d’acheter un commerce en France pour pouvoir exercer votre activité. Si la location comporte beaucoup d’avantages, elle offre toutefois moins de liberté pour rénover et aménager votre commerce à votre image. C’est pourquoi on recommande l’achat immobilier commercial dans beaucoup de situations. Les Enfants Rouges vous explique comment acheter un commerce et quels sont les avantages et inconvénients des différentes solutions.
Acheter un commerce en nom propre
Dans ce premier cas de figure, une personne investit dans l’immobilier commercial à titre privé. Souvent, c’est le chef d’entreprise qui réalise l’achat en son nom. Mais il peut également s’agir d’un employé ou d’un autre actionnaire de la société.
L’acheteur détient le commerce à titre personnel. Il va le louer à l’entreprise. Celle-ci devient alors locataire du commerce. Pour cela, le propriétaire doit obligatoirement établir un bail de location. S’il s’agit d’une micro-entreprise, le propriétaire et le locataire est la même personne. Il doit quand même établir un bail et payer un loyer.
Les loyers sont déductibles pour l’entreprise. Mais ils s’ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal du propriétaire. Celui-ci sera alors imposé sur ces revenus fonciers.
Acheter un commerce en nom propre comporte quelques avantages. C’est une solution simple, il n’y a pas d’impayés de loyer possibles. Aussi, si les bénéfices fonciers sont plus importants que les loyers perçus et si les loyers perçus sont inférieurs à 15 000€ par an, le propriétaire-bailleur peut demander le régime micro-foncier. Ce régime facilité permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30%.
L’achat de commerce en nom propre compte aussi plusieurs inconvénients. En cas de difficultés, c’est le patrimoine personnel et professionnel du propriétaire qui peut être saisi. Sur le plan fiscal, les frais d’acte notariés et les amortissements du local ne sont pas déductibles. En cas de revente avec plus-value, celle-ci sera taxée.
Acheter un commerce en direct
Dans ce second cas de figure, c’est l’entreprise qui achète le commerce. Elle devient alors propriétaire. Le local appartient à l’entreprise. Il fait partie de son fonds de commerce et, par conséquent, de son patrimoine.
Acheter un local commercial en direct permet à l’entreprise de ne plus avoir à payer de loyer. Cet investissement va permettre d’accroître la valeur de l’entreprise. De plus, l’achat en direct offre plusieurs avantages fiscaux. En effet, les amortissements du local professionnels peuvent être déduits du résultat imposable de l’entreprise. Les intérêts du crédit immobilier sont également déductibles.
Cependant, l’achat d’un commerce en direct nécessite bien souvent un emprunt bancaire de la part de l’entreprise. Cela peut avoir un impact important sur la trésorerie de l’entreprise, voire perturber ses activités pendant un moment. De plus, il faudra rembourser cet emprunt, ce qui signifie que sur toute la durée de l’échéance, de l’argent sortira régulièrement des caisses de l’entreprise.
Acheter un commerce en SCI
Un chef d’entreprise peut également choisir d’acheter un commerce en SCI (Société Civile Immobilière). La SCI est constituée de minimum deux personnes qui vont s’assembler pour acheter un bien immobilier ensemble. Dans ce dernier cas de figure, on a le choix entre deux régimes d’imposition :
- Le premier est le régime classique des revenus fonciers. La SCI est alors soumise à l’impôt sur le revenu. Il s’agit du même régime d’imposition que dans l’achat en nom propre. Cependant, les revenus fonciers sont répartis entre les personnes de la SCI en fonction de leurs parts sociales.
- Le second est l’assujettissement de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés. Il doit être décidé dans les trois mois suivant le début de l’exercice fiscal et il est irrévocable.
L’un comme l’autre a des avantages et des inconvénients fiscaux. Le choix du régime d’imposition va alors se faire au cas par cas.
