Comment fixer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement ?

6 décembre 2023

Quand on cherche à vendre un bien immobilier, fixer son prix est certainement l’étape la plus délicate. Avec un prix trop élevé, vous aurez du mal à vendre. Mais avec un prix trop bas, vous ne ferez pas une bonne affaire. C’est pourquoi il est essentiel de savoir déterminer un prix juste et qui correspond à la moyenne sur le marché immobilier. Dans cet article, l’agence des Enfants Rouges vous explique comment calculer et fixer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement.

Comment calculer le prix de vente d’une maison soi-même ?

Pour obtenir le prix de vente d’une maison ou d’un appartement, deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez le calculer vous-même, ou bien vous pouvez confier cette tâche délicate à un professionnel de l’immobilier. Si vous préférez le faire vous-même pour éviter les frais supplémentaires, voici comment procéder par étapes.

1.     Connaître la superficie de votre bien immobilier

En premier lieu, vous devez mesurer la surface habitable de votre bien en m2. Cet élément vous sera essentiel pour ensuite calculer le prix de vente de votre maison. La surface habitable de votre maison est renseignée sur votre avis d’imposition, à la rubrique concernant la taxe foncière et la taxe d’habitation. Mais vous pouvez aussi la calculer vous-même en mesurant la surface de plancher total. Pour réaliser ce calcul, pensez bien à exclure :

  • Les murs et cloisons, portes et fenêtres, escaliers et cages d’escaliers ;
  • Les combles non aménagées ;
  • Les caves, sous-sols, garages et remises ;
  • Les terrasses, balcons et vérandas ;
  • Les dépendances ;
  • Toute portion de pièce dont la hauteur de plafond est de moins d’1,80 mètre.

Bon à savoir : Certains professionnels de l’immobilier comptabilisent certaines de ces pièces en appliquant un coefficient. C’est notamment le cas des sous-sols aménagés et combles aménageables (coefficient de 0,3), des surfaces mansardées (coefficient de 0,5) et des balcons (coefficient de 0,3).

Attention : Ne confondez pas surface habitable et surface loi Carrez. Pour estimer le prix de vente d’une maison, c’est bien la surface habitable qui est prise en compte !

2.     Connaître le prix au m2 moyen sur votre commune

Une fois que vous avez déterminé la surface habitable de votre bien, vous devez vous renseigner pour connaître les prix de vente pratiqués sur le marché immobilier. Des sites comme Meilleursagents.com permettent de consulter, en temps réel, le prix de vente d’une maison au m2 par ville mais aussi, pour plus de précision, par quartier. Si vous vendez un appartement, vous pouvez également vous référer à ce site.

Sur Meilleursagents.com, vous trouverez le prix de vente moyen par commune, mais aussi le prix le plus bas et le prix le plus élevé. On vous recommande de vous fier au prix médian. Même si vous souhaitez vendre rapidement, n’optez pas pour le prix de vente minimum d’une maison dans votre quartier. Cela ne vous laisserait plus de marge pour négocier le prix de vente de votre maison à la baisse ! A l’inverse, n’optez pas pour le prix de vente le plus élevé. Surtout si vous habitez dans une ville où la concurrence est rude, comme Paris, vous risqueriez d’avoir du mal à trouver un acheteur.

3.     Calculer la valeur de votre bien immobilier

Maintenant que vous avez déterminé le prix de vente au m2 de votre maison, vous allez pouvoir estimer sa valeur. Pour cela, utilisez cette simple formule :

Prix de vente au m2 x Surface habitable en m2 = Valeur estimée de votre bien immobilier.

Par exemple : vous cherchez à vendre un appartement de 30 m2 dans le quartier de Saint-Germain-des-Prés à Paris. La valeur de votre logement est estimée à 17 621 x 30 = 528 630 €.

4.     Ajuster le prix final de votre bien immobilier

Pour préciser la valeur de votre bien et ajuster son prix final, vous allez devoir prendre en compte ses avantages et inconvénients. Les points forts d’un bien immobilier entraînent une surcote à la vente. Au contraire, ses points faibles engendrent une décote et font baisser sa valeur sur le marché immobilier.

Voici quelques exemples et leur impact sur le prix de vente :

  • Une terrasse : +5 à +15% ;
  • Un jardin : +5 à +15% ;
  • Une vue sur la mer ou sur un monument (comme la Tour Eiffel) : +5 à +20% ;
  • Un vis-à-vis de moins de 10 mètres : -10% ;
  • Une vue sur cour : -10% ;
  • Un logement récemment rénové à neuf : +15 à +20% ;
  • Un logement à rafraîchir (décoration et petits travaux) : -5 à -10% ;
  • Un logement à rénover après l’achat (travaux d’électricité, plomberie ou isolation) : -10 à -30% ;
  • Un appartement au rez-de-chaussée côté rue : -15 à -25% ;
  • Un appartement au premier étage : -7% ;
  • Un appartement au premier étage proche de commerces ouvrant jusque tard (par exemple, restaurants, bars ou boîtes de nuit) : -20% ;
  • Un appartement du troisième au sixième étage avec ascenseur : +2,5% par étage.

Par exemple : si votre appartement à Saint-Germain-des-Prés est doté d’un petit balcon (+5%) et vient d’être rénové (+20%), vous pourrez ajouter 26 431 + 105 726 = 132 157 à votre prix de vente. Il sera alors de 660 787€. Par contre, votre appartement est situé au premier étage (-7%). Retirez 37 004€ de votre prix de vente. Vous obtiendrez une estimation de valeur finale à 623 783€.

Cette dernière étape est importante car elle permet de fixer un prix de vente plus juste. Or, un bien immobilier proposé au prix juste se vendra toujours plus rapidement qu’un bien trop surcoté.

Pourquoi faire estimer le prix de vente par une agence immobilière ?

La seconde solution qui s’offre à vous est de confier le calcul du prix de vente à une agence immobilière. Il faut savoir que lorsqu’un vendeur fixe lui-même le prix de vente de son bien, il a tendance à faire gonfler sa valeur même si ce n’est pas intentionnel. En effet, une personne qui a vécu et a créé des souvenirs dans une maison aura toujours tendance à surestimer sa valeur. De plus, le vendeur peut facilement être tenté d’augmenter le prix pour « rentabiliser » sa vente ou réaliser une plus-value importante.

Or, si vous fixez un prix de vente trop élevé, vous risquez de ne pas vendre ! Vous serez alors obligé de baisser le prix de vente de votre maison au bout de six mois et cela paraîtra suspect. De plus, il faut prendre en compte aussi que, durant cette période de vacance, votre bien s’abîme et se couvre de poussière. Plus il attend sur le marché de l’immobilier, plus il perd de valeur.

Une agence immobilière vous aidera à fixer un prix de vente juste. Le montant proposé par un expert de l’immobilier est un très bon compromis entre un prix trop élevé et trop bas. Vous vendrez alors votre bien beaucoup plus rapidement.

Les professionnels du domaine immobilier ont une solide connaissance du marché immobilier. Ils savent calculer la surface habitable avec précision, en appliquant les bons coefficients pour vos espaces « annexes ». Ils savent aussi déterminer avec précision quelles sont les surcotes et décotes exactes applicables pour votre bien immobilier.

L’agence des Enfants Rouges met à votre disposition un outil gratuit de simulation de prix de vente pour votre maison ou votre appartement. Pour obtenir une proposition de prix de vente de maison plus précise, vous pouvez contacter notre équipe ou vous rendre dans l’une de nos agences immobilières à Paris. Nos experts de l’immobilier se feront un plaisir de collaborer avec vous pour estimer la valeur de votre bien et vous accompagner dans le processus de vente.

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