Avant de nous lancer dans cet article, il est important de connaître quelques notions afin d’en comprendre toutes les subtilités. Ainsi, avant de nous lancer dans le vif du sujet, nous allons rapidement aborder quelques définitions. Tout d’abord, le démembrement en immobilier désigne le partage d’un bien entre plusieurs personnes. Se divisent entre les personnes l’usus (l’usage), le fructus (perception des revenus générer par le bien) et la nue-propriété (abusus). Maintenant que les principes de bases ont été abordés, nous allons nous plonger au cœur du sujet.
Démembrement, pourquoi et pour qui ?
Pourquoi diviser son bien ?
Les raisons pour lesquelles vous pourriez avoir recours à un démembrement sont nombreuses:
- lors d’une transmission ou donation,
- dans celui d’une société (SARL de famille, SCI)
- celui d’un investissement immobilier.
En effet, le démembrement d’un bien immobilier comporte des avantages fiscaux, par exemple : son exonération des impôts sur la fortune immobilière.
Les acteurs d’un démembrement immobilier
L’usufruitier
Comme son nom l’indique, il bénéficie de l’usus (utilisation du bien) et des revenus générés par celui-ci. Il peut l’occuper comme il l’entend ou bien le louer afin de percevoir des loyers, ses droits et devoirs sont ainsi très similaires à celui d’un propriétaire. En revanche, il ne peut ni vendre le bien ou le détruire sans l’accord du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose des murs du bien immobilier. Les avantages du nues-propriétaires sont à l’achat où il bénéficie d’une forte réduction sur le bien mais également sur les frais de notaires. Nous pouvons citer l’absence de taxe foncière ou d’impôt pris en charge par l’usufruitier et l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière. D’autre part, il n’a pas à s’occuper de la gestion du bien, ce qui est un véritable confort. Si il ne peut vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier, il peut vendre la nue-propriété et verra son impôt sur la plus value réduite grâce au calcul qui se fera sur le prix total (et non juste la nue-propriété) du bien au moment de l’achat. Enfin, si vous avez eu recours à un prêt, les intérêts de votre emprunt sont déduits de vos autres revenus fonciers (générés par la possession d’autres biens).
Les différents types de démembrements immobiliers
Le démembrement en viager
Dans le cadre d’une transmission, le démembrement se partage entre les parents (usufruitiers) et les héritiers (nues-propriétaires) et l’échéance à lieu au décès des usufruitiers. La valeur d’un bien sous cette forme juridique varie selon l’âge de l’usufruitier. Enfin, si le nue-propriétaire décède avant la fin du démembrement, ses héritiers prendront automatiquement le statut de nue-propriétaire.
Le démembrement immobilier temporaire
Ses clauses et sa durée (souvent entre 10 et 20 ans) sont définies par un contrat entre le nue-propriétaire et l’usufruitier. Une fois arrivé à échéance, l’usufruit (ainsi que la propriété) revient entièrement et gratuitement à l’investisseur. Toutefois, si à la suite de cette opération juridique complexe, le nue-propriétaire peut revendre sa part avant le terme du contrat. Ce type de démembrement peut être avantageux pour l’investissement dans de l’immobilier neuf.
En conclusion
Le démembrement est une opération juridique complexe. Il permet de partager un bien entre un usufruitier et un nue-propriétaire, facilitant ainsi les transmissions ou les donations. C’est au nue-propriétaire que revient l’entière propriété du bien, une fois le démembrement arrivé à échéance. Pour terminer voici un outil qui pourra vous être utile : un simulateur permettant d’évaluer le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété.
Pour aller plus loin, consultez notre article sur les Agences immobilières à Paris
