Investir dans une SCPI, mode d’emploi :

6 septembre 2022

L’immobilier est une valeur sûre en termes d’investissement et ceci n’est plus à prouver. Cependant, il existe une multitude de formes d’investissement et vous n’avez pas obligatoirement besoin d’un capital immobilier pour vous lancer. Dans cet article nous allons vous parler de la Société Civile de Placement Immobilier, une alternative d’investissement fiable et avantageuse.  

SCPI, qu’est ce qu’est ? 

Il s’agit d’un véhicule de placement collectif qui rassemble des fonds générés par des investisseurs particuliers souhaitant posséder et gérer un patrimoine immobilier. Ce placement appartient à la famille dite “Pierre Papier” désignant les fonds d’investissement immobilier. Son principe est simple, vous achetez des parts à une société possédant un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en toucher des revenus. Vous pouvez commencer à investir à partir de 2 000 euros ; ce qui rend la SCPI accessible à tout le monde. 

On distingue plusieurs types de SCPI appartenant à trois grandes familles : 

  • de rendement : intervenant sur un marché unique ou diversifié, ces SCPI concernent majoritairement les immeubles d’entreprises et, parfois, les résidences de service. Ce modèle est recommandé aux épargnants souhaitant percevoir un loyer.
  • de défiscalisation : concerne les habitations neuves ou réhabilitées afin de profiter des avantages fiscaux inhérents à ce type d’immobilier tels que la loi Pinel, Malraux… 
  • de valorisation : cet investissement demande un peu de patience. Le principe étant l’accumulation des bénéfices avant leur distribution. Il s’adresse aux personnes hautement fiscalisées souhaitant remettre l’encaissement de leurs gains dans le temps. 

Les avantages 

Pour tous les budgets 

Si l’investissement dans un bien immobilier suppose des investissements considérables, les parts d’une SCPI sont accessibles à partir d’une centaine d’euros. Cette particularité permet à la SCPI de s’adresser à tous les budgets. De plus, pour faciliter la compréhension des différentes opérations réalisées dans ce cadre, l’ASPIM (Association Française des Société de Placement immobilier a décidé de simplifier le vocabulaire et durcir ses exigences vis-à-vis des acteurs du secteur.  

Une répartition avantageuse du risque  

Investir dans le portefeuille d’une SCPI signifie que vous misez non pas sur un logement et un locataire mais sur plusieurs. Ainsi en cas de problèmes (impayés, vacances…) l’impact sera pallié par les autres logements et le risque, mutualisé.

De plus, même si le rendement n’est jamais une garantie, basé sur les dernières années, il s’élevait entre 4% et 8% même durant les crises. 

La SCPI, un placement à la gestion facile 

Cela est simplifié puisque la SCPI ne vous impose ni gestion ni trésorerie ! Comment ? Les loyers des locataires vous seront reversés net des frais de gestion. Les frais restent donc bien présents, néanmoins vous n’aurez aucun contact avec les locataires et n’aurez pas à vous occuper des beaux, d’états des lieux ou encore des litiges. Vous serez donc à l’abri de toute intervention dans ce domaine. 

Les inconvénients

Aucune garantie 

Comme tout investissement, vous avez un risque de perte de votre capital si, par exemple, votre société fait faillite (mauvaise gestion de la trésorerie, crise…). Ce risque est inhérent aux investissements. Diversifier votre portefeuille (dans différentes SCPI) vous permettra de réduire cet aléa.  

Les frais engendrés

L’investissement dans une SCPI génère les coûts suivants :

  • Frais de souscription : s’élevant dans les 9% de la somme versée. 
  • De gestion : approximativement 10% des loyers perçus, ayant ainsi un impact sur vos bénéfices.
  • Fiscalité : les plus-values réalisées sont imposables et soumises à un taux de 34,5%.  Cette base est ensuite dégressive en fonction du nombre d’années de possession de l’investissement. 
  • Les frais de sortie : similaire au tarif d’un notaire ou d’une agence immobilière, on tourne autour de 10%. 

Des risques multiples 

Votre capital peut être affecté par différentes menaces. Par exemple, en cas de vacances locatives, si un (ou plusieurs) des biens n’est pas loué. Pour éviter cela, nous vous conseillons d’investir dans des sociétés avec un taux d’occupation financier entre 90% et 100%. Vous serez également soumis aux fluctuations du marché immobilier, surtout en cas de baisse de la valeur des biens immobiliers (à même de faire chuter votre capital).  

Un placement dans le temps 

Vous ne devrez pas compter sur votre capital et vos bénéfices avant plusieurs années. En effet, il s’agit d’un investissement sur une dizaine voir une vingtaine d’années. Vous devrez ainsi attendre un certain temps avant de voir le fruit de votre investissement en termes de liquidités.

Pour finir 

Vous pourrez revendre votre investissement quand vous le souhaitez (entièrement ou quelques parts). pour cela, vous aurez le choix entre trois options de revente :

  • La revente Over The Counter, qui se négocie entre les 2 parties 
  • Revente sur le marché primaire à un acheteur au prix fixé par la SCPI, cela s’applique aux SCPI à capital variable
  • Revente sur le marché secondaire sous la direction de la SCPI à un prix négocié entre les 2 parties. Cela s’applique aux SCPI à capital fixe. 

Nous vous conseillons fortement de vous faire accompagner par un courtier tout au long de vos démarches afin de vous prémunir au mieux contre les dangers relatifs aux investissements. Enfin, la toute première étape avant de vous lancer sera de réaliser un devis.

 

démembrement immobilier, nue-propriétaire et usufruitier

Pour aller plus loin, consultez notre article sur Tout savoir sur le démembrement immobilier

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