Le régime d’indivision désigne la situation juridique dans laquelle la propriété d’un bien immobilier se partage entre plusieurs personnes. Cette situation n’est pas matérielle ni identifiable comme telle et les détenteurs de droits peuvent être égaux ou non. Plusieurs circonstances peuvent justifier ce régime comme une succession, un divorce ou encore une donation.
Lors de la signature d’un contrat d’indivision, plusieurs informations doivent figurer :
- la gestion (et ses garants) de l’indivision ;
- la répartition des bénéfices et des pertes ;
- le calendrier des versements des bénéfices ;
- la prise en charge des dépenses relié au bien indivis ;
- l’usage et la jouissance du bien indivis ;
- le montant de l’indemnité d’occupation si un des indivisaires occupe seul le bien ;
- la démarche d’acquisition et d’attribution en cas de décès d’un des indivisaires
L’indivision dans le Code civil
L’indivision légale
L’indivision légale est considérée comme la plus fragile des options par son caractère temporaire. En effet, bien qu’il y ait un cadre juridique, les indivisaires peuvent se retirer à tout moment de l’indivision (on parle de provoquer le partage) avec ou sans l’accord des autres membres.
L’indivision conventionnelle
A l’inverse, l’indivision conventionnelle bénéficie d’aménagements plus stricts pour garantir un cadre juridique stable et plus étendu que l’indivision légale. Les règles légales sont décidées par l’ensemble des indivisaires. Cependant, tout comme l’indivision légale, le contrat ne peut excéder les cinq ans mais est renouvelable.
Avantages
L’avantage majeur de l’indivision est qu’elle est automatique. Volontaire, post-communautaire ou successorale, la création de l’indivision est systématique (par exemple : dès lors que plusieurs noms figurent sur l’acte d’acquisition d’un bien immobilier). Financièrement, les prêts sont d’une part plus facile et de l’autre, en cas de non remboursement, plus juste. C’est-à-dire que la banque se retournera contre les indivisaires concernés et non l’indivision dans son ensemble. Un des atouts principaux de l’indivision est son absence de contrainte et sa gratuité. En effet, cette situation juridique ne génère aucun coût de création, aucune obligation de réunion des indivisaires ni même ne requiert la présence d’un comptable. Enfin il est très facile de sortir de l’indivision, soit en donnant sa part, soit en vendant le bien dans son entièreté.
Inconvénients
Si au premier abord, l’indivision semble un très bon choix, de cette facilité de création et de dissolution résulte un grand défaut : sa précarité. Les démarches étant simples et sans conditions, il est très facile de créer comme de sortir de l’indivision au bon vouloir de chacun. Ainsi, à la sortie d’un indivisaire, personne ne peut s’y opposer. De plus, bien qu’il n’y ait pas d’obligation de réunion, les décisions doivent être prises à l’unanimité et demandent donc l’avis de tous. Finalement, si aucun des coindivisaires ne peut racheter le quotte part mis en vente, le bien entier devra être proposé à la vente.
Pour résumer
le régime d’indivision définit une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes se partagent la propriété d’un bien immobilier. Selon leur part et les clauses du contrat, les rôles des indivisaires peut sensiblement varier. L’indivision est très simple à créer mais aussi précaire, sa durée est de cinq ans et est renouvelable. L’indivision exigeant un contrat, il reste toujours plus prudent de le rédiger en présence d’un notaire.
Pour aller plus loin, consultez notre article sur vente immobilière : pourquoi passer par une agence ?
