Location meublée : les obligations du propriétaire

15 février 2023

Vous êtes propriétaire et vous avez choisi la location meublée en raison de ses nombreux avantages, notamment fiscaux. Saviez-vous que la loi Alur et la loi Macron ont renforcé la réglementation régissant les conditions de location d’un meublé ? Quelles sont, en location meublée, les obligations du propriétaire ? Que doit-on laisser dans une location meublée ? Retrouvez toutes les réponses aux questions que vous pouvez vous poser en tant que propriétaire d’un meublé en location.

Location d’un meublé : quelles sont les obligations du propriétaire ?

Louer un logement décent

L’une des premières obligations du propriétaire en location meublée concerne directement le bien à louer. En effet, la loi précise que tout logement meublé mis en location doit être « décent ». Cela signifie qu’il doit disposer de tout l’équipement nécessaire pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre dans des conditions convenables. D’autres critères permettent de déterminer si votre logement est, oui ou non, décent :

  • La surface habitable doit être de 9 m2 au minimum pour une personne ;
  • Le mobilier et les équipements ne doivent pas nuire à la sécurité du locataire, ni représenter un danger pour sa santé ;
  • Le logement ne doit pas être investi par des nuisibles et parasites ;
  • Le logement doit respecter un certain seuil de performance énergétique (qui varie en fonction de sa surface habitable et de sa date de construction) ;
  • Le réseau électrique doit être aux normes.

Un appartement est considéré comme meublé à partir du moment où il dispose de tout le mobilier obligatoire pour permettre au locataire d’y emménager immédiatement. Une liste officielle de ce mobilier est établie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Assurer la gestion locative du bien

Le propriétaire d’un bien en location meublée doit s’occuper de la gestion locative du logement : mise en location, publicité, organisation des visites, étude des dossiers des locataires, rédaction et signature des contrats de location, état des lieux d’entrée et de sortie… Si toutefois il habite à l’autre bout de la France, le propriétaire peut choisir de confier la gestion locative de son bien à une agence immobilière.  Il peut aussi opter pour une gestion locative semi-déléguée, où lui et l’agence se partagent la tâche.

Maintenir le logement en bon état

En location meublée, le propriétaire a obligation de fournir un logement en bon état : c’est un critère de décence. Mais cela ne s’arrête pas à la signature du bail ! Même lorsqu’un locataire occupe l’appartement, le propriétaire doit continuer à s’assurer que le logement se maintienne en bon état. En cas de panne, de dégâts exceptionnels ou d’usure, le bailleur doit intervenir et se montrer réactif.

Si des travaux d’entretien sont nécessaires en-dehors des réparations locatives, qui sont à la charge du locataire, le propriétaire doit s’en occuper. Il devra alors prévenir le locataire à l’avance via une notification de travaux. Ce document est une lettre informant le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux.

Les travaux à la charge du bailleur concernent l’amélioration des parties communes, le maintien du logement en bon état de fonctionnement, l’amélioration de la performance énergétique, l’entretien des toitures et façades ou encore les opérations nécessaires pour mettre le bien aux normes. Le propriétaire doit préalablement obtenir l’accord du locataire s’il veut effectuer les travaux durant le week-end ou un jour férié. Pour une durée de travaux dépassant 21 jours, le locataire a le droit de demander une réduction du loyer. Le bailleur est tenu de la lui accorder.

Accorder au locataire la jouissance exclusive du logement

A partir du moment où il a emménagé au sein du logement, le locataire bénéficie de la jouissance exclusive des lieux. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas pénétrer dans le logement sans un accord préalable du locataire, que ce soit pour vérifier l’état du bien ou pour le faire visiter.

Par ailleurs, le locataire n’a pas le droit de réaliser des travaux qui pourraient modifier le logement sans l’accord du bailleur. A l’inverse, le bailleur ne peut pas refuser au locataire les aménagements qui n’induisent pas une transformation du logement, comme la peinture des murs ou la pose d’une étagère murale.

Transmettre les quittances de loyer au locataire

Dans une location meublée, le bailleur a obligation de fournir gratuitement au locataire les quittances de loyer s’il les demande.

Location d’un meublé : qui paye les charges ?

Le propriétaire d’un meublé doit prendre en charge la mise aux normes d’électricité et les frais de remplacement du compteur électrique. Cependant, c’est au locataire de payer les charges locatives, à condition qu’elles fassent partie de la liste officielle des charges récupérables établies par la loi. Les charges récupérables sont les charges initialement payées par le propriétaire, que le locataire va rembourser par la suite, selon les termes prévus dans le contrat de location.

Location d’un meublé : qui paye la taxe d’habitation ?

Lorsqu’aucun locataire n’occupe le bien, c’est au propriétaire de payer la taxe d’habitation. Sinon, c’est le locataire habitant le logement au 1er janvier de l’année qui doit prendre en charge cette taxe. Cette règle ne s’applique pas pour une location meublée temporaire.

Les spécificités du contrat de location meublée

L’une des principales obligations du propriétaire en location meublée est le respect de certaines spécificités du contrat.

La durée du bail en location meublée doit être d’un an minimum et elle est reconductible de manière tacite. La durée minimum de location est ramenée à neuf mois dans le cadre d’une location meublée étudiante. Elle peut aller d’un à dix mois dans le cadre d’un bail mobilité, sans reconduction possible.

Le délai de préavis en location meublée est de trois mois pour le propriétaire et d’un mois pour le locataire. Le propriétaire doit respecter ce délai quel que soit le motif de fin de bail : vente du bien, refus de paiement du loyer par le locataire…

Le montant du dépôt de garantie d’une location meublée, ou caution, doit être au maximum de deux mois de loyer, charges non comprises. Le propriétaire doit restituer la caution d’ici un mois suivant le départ du locataire.

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