Qu’est-ce que le statut LMNP en immobilier ? Guide complet 2024

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, pensez au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Simple et avantageux, il permet aux propriétaires de mettre leur bien en location tout en profitant de bénéfices sur le plan fiscal. Les Enfants Rouges vous explique ce qu’est exactement le statut LMNP, quels sont ses avantages et comment l’obtenir.

Le statut LMNP : définition

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est délivré par l’Etat aux propriétaires qui louent leur bien immobilier sans qu’il s’agisse de leur activité principale. Ainsi, il s’oppose au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Avec le statut LMNP, le propriétaire bailleur bénéficie d’une fiscalité avantageuse. De fait, il n’est pas redevable de l’impôt sur le revenu. C’est donc une solution idéale pour les propriétaires bailleurs souhaitant recevoir des revenus mensuels complémentaires et se constituer un patrimoine sur le long terme, sans inconvénient fiscal.

Toutefois, le statut LMNP impose le respect de certaines conditions.

Le statut LMNP : conditions

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut répondre aux conditions suivantes :

  • Mettre en location un bien neuf ou ancien meublé.
  • Ne pas dépasser 23 000€ de revenus locatifs annuels.
  • Ne pas reposer sur la location comme source de revenus principale (celle-ci doit représenter moins de 50% des revenus globaux).
  • Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) sous le statut LMP.

Qu’est-ce qu’un bien meublé en LMNP ?

Vous ne pourrez bénéficier du statut LMNP que si votre bien loué est considéré comme meublé. Au regard de la législation, cela signifie que le locataire doit pouvoir vivre convenablement dans le bien, en apportant uniquement ses effets personnels.

Par exemple, les meubles et équipements suivants sont obligatoires en location meublé :

  • Une table et des chaises ;
  • Des espaces de rangement ;
  • Du matériel de ménage pour entretenir le logement ;
  • Du linge de lit ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un réfrigérateur ;
  • Des ustensiles de cuisine basiques…

La liste complète est disponible sur le site du gouvernement.

Quels biens peut-on mettre en location avec le statut LMNP ?

Avec le statut LMNP, on peut louer tout type de bien meublé, à condition qu’il réponde aux critères de décence suivants :

  • Une superficie de 9 m2 minimum ;
  • Une hauteur sous plafond de 2,20m minimum ;
  • 20 m3 de surface habitable minium ;
  • Une consommation énergétique inférieure à 450 kWh par m2.

Tous les critères caractérisant un bien meublé décent sont en détails sur le site du gouvernement.

L’investissement en LMNP concerne également les locations meublées en résidences de services, qu’elles soient étudiantes, senior, EHPAD ou d’affaires. En revanche, la location en résidence de tourisme n’est plus éligible en LMNP.

Le statut LMNP : fiscalité

D’un point de vue fiscal, les revenus d’une location en LMNP s’inscrivent dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux ». Le propriétaire bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC en LMNP : comment ça marche ?

Avec le régime du micro-BIC, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur le total des loyers perçus au cours de l’année. Très avantageux, ce régime fiscal est toutefois soumis à un plafond en LMNP. En effet, vos revenus locatifs de l’année précédente et de l’avant-dernière année ne doivent pas dépasser 72 600€.

Le régime réel en LMNP : comment ça fonctionne ?

Si vos revenus dépassent 72 600€ par an, vous devez opter pour le régime réel. Avec ce régime fiscal, il n’y a pas d’abattement forfaitaire. Par contre, le contribuable peut déduire de ses bénéfices :

  • Les charges (crédit immobilier, taxe foncière, charges de copropriété…) ;
  • L’amortissement du bien et des meubles.

En cas de résultat nul ou déficitaire, l’amortissement à déduire se reporte d’année en année, jusqu’à ce que le résultat soit positif. On impute alors le cumul de ces amortissements au résultat avant calcul de l’impôt.

LMNP : comment récupérer la TVA ?

L’investissement en LMNP dans un bien meublé neuf est soumis à la TVA. Le taux est généralement de 20%. Toutefois, il est possible de récupérer la TVA si l’on répond à certaines conditions :

  • Le bien se trouve dans une résidence de services.
  • Il s’agit d’un logement neuf.
  • Le propriétaire conserve le bien pendant au moins 20 ans.
  • La gestion du bien est confiée à un professionnel pendant les 9 premières années d’exploitation.

Quels sont les avantages fiscaux en LMNP ?

Le statut LMNP offre plusieurs avantages sur le plan fiscal :

  • La possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Cela signifie que le contribuable peut procéder à une simulation de calcul de ses impôts, pour choisir le régime qui lui sera le plus profitable.
  • L’amortissement déductible. Le contribuable peut, de cette manière, prendre en compte la dévalorisation de son bien immobilier sur des dizaines d’années.
  • Les charges déductibles. Le contribuable a la possibilité de déduire de son résultat des charges comme les intérêts de son prêt immobilier ou les frais de gestion du logement.
  • La récupération de TVA possible en résidence de service.
  • Une réduction d’impôts de 11% avec le dispositif Censi-Bouvard (sous conditions).

LMNP : comment déclarer ses revenus ?

Pour déclarer ses revenus en LMNP, la première étape est de s’enregistrer en tant que loueur en meublé non professionnel sur le site de l’INPI. Vous recevrez un numéro de SIRET à conserver pour la déclaration de revenus. Retrouvez la procédure en détails sur le site du gouvernement.

Mais ensuite, quand déclarer ses revenus en LMNP ? En fait, la déclaration auprès des impôts se fait au même moment que votre déclaration de revenus classique. L’échéance fiscale est donc fixée au mois de mai de chaque année, pour déclarer les revenus de l’année précédente.

La procédure de déclaration des revenus LMNP diffère en fonction du régime choisi. En micro-BIC, le contribuable devra joindre le formulaire 2042-C-PRO à sa déclaration d’impôts.

Dans le régime réel, il devra également reporter le montant de ses revenus dans le formulaire 2042-C-PRO. Mais en plus, il devra remplir le formulaire 2031-SD en joignant un bilan avec compte de résultat et un tableau de déduction des charges d’amortissement.

Plus d’informations sur le site du gouvernement.

Pourquoi investir en LMNP ?

Vous êtes propriétaire et vous envisagez de louer votre bien ? Le statut LMNP offre plus d’avantages que d’inconvénients. Voici un bref résumé pour vous aider à y voir plus clair.

LMNP : avantagesLMNP : inconvénients
Fiscalité avantageuse.
– Loyers plus élevés qu’en location nue.
– Rentabilité qui peut atteindre 7% !
– Solution qui convient aux jeunes et aux expatriés.
– Moyen sûr et rentable de se constituer un patrimoine et assurer sa retraite.
Pas de réduction d’impôt comme avec le dispositif « Pinel ».
– Plafond de 23 000€ ou 50% des revenus globaux. Au-delà, le propriétaire bailleur doit basculer en statut LMP.
– Durée de bail limitée à 1 an en location meublée.
– En cas de décès, la prime d’assurance vient s’ajouter au résultat imposable.
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