Résidence secondaire et fiscalité

16 mars 2023

Environ 10% des Français ont choisi d’investir dans une résidence secondaire. Aujourd’hui, la France est le pays d’Europe qui compte le plus de biens de cette catégorie. 1 logement sur 10 du parc immobilier français est une résidence secondaire ! Si vous aussi, vous êtes tenté(e) d’investir, pensez d’abord à vous renseigner sur la fiscalité d’une résidence secondaire.

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire sur le plan fiscal ?

Pour les impôts, la résidence principale est le logement que vous habitez au minimum six mois dans l’année. Le terme de « résidence secondaire » désigne quant à lui tous les logements qui vous appartiennent mais qui ne sont pas votre résidence principale. Un logement où vous ne passez que quelques semaines ou quelques mois par an est une résidence secondaire. Un investissement locatif est une résidence secondaire. Un bien vide et vacant sera aussi considéré par les impôts comme une résidence secondaire.

Les résidences secondaires sont imposables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cela signifie que vous aurez à payer des impôts pour résidence secondaire. Si vous en possédez plusieurs, chacune d’entre elle sera imposée. Il est donc obligatoire de déclarer sa résidence secondaire aux impôts.

Tout savoir sur la fiscalité d’une résidence secondaire en France

La fiscalité d’une résidence secondaire représente un coût important pour le propriétaire. En effet, une fois que vous aurez déclaré votre résidence secondaire à votre centre des impôts, elle sera soumise aux impôts locaux.  L’imposition d’une résidence secondaire en France comprend la taxe d’habitation, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Résidence secondaire et taxe d’habitation

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation des résidences principales est supprimée. Tous les propriétaires, qu’ils possèdent une résidence principale, une résidence secondaire et/ou un logement locatif, doivent se rendre sur le site des impôts pour déclarer l’occupation de leur(s) bien(s). A l’issue de cette déclaration, le propriétaire sait s’il doit s’acquitter de la taxe d’habitation pour résidence secondaire ou de la taxe logement vacant pour sa résidence secondaire. L’absence de déclaration ainsi qu’une fausse déclaration sont passibles d’une amende de 150€.

Une résidence secondaire meublée est soumise à la taxe d’habitation si elle est occupée au 1er janvier de l’année. Dans ce cas, c’est la personne qui occupait le logement au 1er janvier qui doit payer la taxe d’habitation. Si vous occupiez votre résidence secondaire, vous devez payer la taxe d’habitation. Si vous louez votre résidence secondaire, le locataire qui l’habitait au 1er janvier doit payer la taxe d’habitation.

La taxe d’habitation d’une résidence secondaire est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien immobilier, c’est-à-dire le « loyer annuel théorique que pourrait produire [le logement] s’il était loué dans des conditions normales » (d’après la Direction générale des finances publiques). Certaines communes imposent une majoration de la taxe d’habitation, qui est comprise entre 5 et 60%. Il est cependant possible, dans certains cas, de demander une exonération de la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Résidence secondaire et taxe sur les logements vacants

Si votre résidence secondaire était inoccupée au 1er janvier, il n’y a pas de taxe d’habitation à payer. Par contre, vous devez déclarer la vacance du logement à votre centre des impôts, justificatif(s) à l’appui. Votre logement pourra alors être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants ou à la taxe sur les logements vacants, en fonction de la commune où se trouve votre résidence secondaire. Vous pouvez toutefois demander une exonération de cette taxe dans certains cas :

  • Si la vacance de la résidence secondaire est indépendante de votre volonté (par exemple, vous avez mis votre logement sur le marché mais vous ne trouvez pas de locataire ou d’acheteur) ;
  • Si le logement a été occupé durant un minimum de 90 jours consécutifs au cours de l’année, mais il n’était pas occupé au 1er janvier ;
  • S’il s’agit d’une résidence secondaire meublée déjà soumise à la taxe d’habitation.

Pour en savoir plus sur la différence entre taxe d’habitation sur les logements vacants et taxe sur les logements vacants, rendez-vous sur le site officiel du service public.

Résidence secondaire et taxe foncière

Vous devez également payer la taxe foncière de votre résidence secondaire. Là aussi, le calcul se base sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Chaque commune applique sur la moitié de cette valeur un taux d’imposition local. Comme dans le cas d’une résidence principale, on peut demander l’exonération de la taxe foncière sur résidence secondaire dans certains cas.

Résidence secondaire et plus-value

En cas de revente de sa résidence secondaire, celle-ci est soumise à une plus-value. La plus-value se base sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, lorsque le premier est supérieur au second. A partir de ce chiffre, appelé valeur immobilière imposable, le calcul de la plus-value d’une résidence secondaire est assez complexe. Elle est soumise à l’impôt au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20%. Si elle dépasse les 50 000€, on y ajoute une surtaxe.

Un propriétaire qui détient son bien depuis plus de 22 ans est exonéré de la plus-value d’impôt sur le revenu. S’il détient son bien depuis plus de 30 ans, il est exonéré de la plus-value sur les prélèvements sociaux.

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