T1, T2, T3, studio… quelles sont les différences ?

31 janvier 2023

Pour plus de clarté, les biens immobiliers sont classifiés en types. D’une annonce immobilière à une autre, vous retrouverez alors toujours les mêmes termes : T1, T2, T3, F1, F2, F3… Que signifient ces appellations ? Comment s’y retrouver entre un studio, un loft, un duplex, un triplex… ? Voici tout ce que vous devez savoir pour faciliter votre recherche d’appartement.

Que signifie T1, T2, T3… ?

Le système de classification T1, T2, T3, T4, T5 et plus se réfère au nombre de pièces que comporte le bien immobilier. La lettre « T » signifie « type » et le chiffre qui suit indique le nombre de pièces à vivre du logement, c’est-à-dire la/les chambre(s), le salon, la salle à manger ou encore le séjour. Le chiffre n’inclut ni la salle de bain, ni les toilettes, ni la cuisine. Ainsi, un appartement T1 compte une seule pièce en-dehors de la cuisine, de la salle de bain et des toilettes. Le futur acheteur ou locataire comprendra alors que cette pièce à vivre est à la fois la chambre, la salle de séjour et le salon. Il est sous-entendu qu’un appartement T1 ne dispose pas d’une chambre séparée.

Le chiffre apposé à côté du « T » peut, en théorie, monter indéfiniment. Cependant, un appartement va généralement jusqu’au T4. A partir de T5, il s’agit souvent d’une maison.

Un appartement T2 possède deux pièces en plus de la cuisine, de la salle de bain et des toilettes (séparés ou non). L’usage des pièces en plus n’est pas régi par une quelconque réglementation. Bien souvent, un T2, aussi appelé appartement 2 pièces, possède une chambre et un salon/salle de séjour/salle à manger. Mais il peut tout aussi bien s’agir d’un appartement avec deux chambres.

Le fonctionnement est le même pour un appartement T3, un appartement T4, un appartement T5 ainsi qu’une maison avec six pièces ou plus.

Contrairement aux idées reçues, l’appellation T1, T2, T3, T4… n’est en aucun cas liée à la superficie du logement.

Appartement T1 vs T1bis : quelle différence ?

Un appartement T1 bis possède le même nombre de pièces qu’un appartement T1, mais sa configuration est différente. Comme son nom l’indique, il est situé entre le T1 et le T2. Ainsi, le T1 bis comporte une seule pièce à vivre. Mais contrairement à l’appartement T1, sa zone de couchage semi-séparée du reste de la pièce (une mezzanine ou une alcôve, par exemple). Elle ne compte pas comme une pièce en plus, d’où l’appellation T1 bis.

En outre, un appartement T2, T3 ou T4 possédant une pièce de plus de 30 m2 pouvant être considérée comme une « double pièce » est également considéré comme un appartement T2 bis, T3 bis ou T4 bis.

T1 vs studio : quelle différence ?

Comme l’appartement T1, le studio ne comporte qu’une seule pièce à vivre, qui doit disposer d’une surface habitable égale ou supérieure à 9 m2, conformément au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. La salle de bain et les toilettes sont des pièces séparées. En revanche, le studio est doté d’une cuisine ouverte sur la pièce à vivre. Dès lors que la cuisine est une pièce séparée, on parle d’appartement T1.

Que signifie F1, F2, F3… ?

Vous avez peut-être déjà rencontré, dans une annonce immobilière, les appellations F1, F2, F3, F4 ou plus. Cette classification peut être une source de confusion pour le futur acheteur ou locataire. Pourtant, la classification en « F » est la même que la classification en « T ». Le « F » signifie « fonction » et le chiffre qui suit correspond au nombre de pièces au sein du logement, cuisine et salles d’eau non incluses. Vous pourrez voir l’un ou l’autre dans une annonce immobilière. Cela ne fait pas de différence.

Loft, duplex, triplex, souplex… quelle différence ?

Dans une annonce immobilière, vous pourrez croiser les termes T1, deux-pièces, F3, studio… mais aussi, plus rarement, d’autres appellations :

  • Un loft était, à l’origine, un local occupant une autre fonction. Qu’il ait d’abord été un hangar, un atelier, une usine ou un entrepôt, le loft a été désaffecté puis réaménagé en un logement habitable. Il est souvent situé en centre-ville.
  • Un duplex est un appartement doté d’un étage dont la hauteur sous plafond mesure 1,80m au minimum. Attention, une mezzanine ne compte pas comme un étage ! Si l’entrée se trouve à l’étage du bas, on parle de duplex ascendant. Si elle se trouve à l’étage du haut, on parle de duplex descendant.
  • Un triplex est un appartement doté de deux étages.
  • Un souplex est un duplex ascendant situé en rez-de-chaussée. L’étage du bas se trouve alors en sous-sol.
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