Vendre un appartement déjà en location peut se révéler ardu si l’entreprise est mal menée. Plusieurs démarches s’offrent à vous et vous serez amené à faire des choix. Nous avons décidé de les examiner et vous donner les clefs pour réussir la vente de votre bien avec succès.
Vendre son bien occupé
Une première solution est de vendre l’appartement en location et trouver un acquéreur tel quel. Ce type d’arrangement est particulièrement prisé par les personnes intéressées par les investissements locatifs. Votre acheteur bénéficiera directement de la présence d’un locataire et évitera ainsi un temps de latence sans revenus correspondant à la recherche d’un intéressé. Votre locataire pourra ainsi rester dans son logement et poursuivre son bail avec le nouvel acquéreur. La caution n’est pas libérée sauf dans le cas où le contrat stipule le contraire ; dans le paragraphe sur l’acte de cautionnement.
Cependant, cette manière de procéder comporte quelques inconvénients qu’il est important de connaître avant de se lancer. D’une part, une baisse de loyer de 10% à 15% peut être appliquée dans le cadre d’un bien immobilier vendu occupé. De l’autre, si le nouveau propriétaire souhaite habiter ou vendre son bien, il devra attendre un certain délai avant de pouvoir congédier son occupant.
Deux cas de figures se présentent alors :
- Deux ans se sont écoulés depuis l’acquisition du bien : le congé peut être donné au locataire à la fin du bail.
- Inversement, moins de deux ans, il faut attendre l’échéance du bail qui ne prendra fin qu’à l’expiration d’un délai de deux ans après l’achat du logement.
Pour aller plus loin, consultez notre article sur Locataires – Propriétaires, quelles sont vos obligations
Vendre un bien sans locataire
Vous estimez peut être qu’un logement non occupé est préférable à la vente. Pour cela, il vous faudra respecter les délais de préavis avant que votre locataire ne libère les lieux. Vous devrez rédiger une lettre de congé pour raison de vente six mois minimum avant la fin du bail. Cette lettre devra indiquer le prix et les conditions exactes de la vente. Si vous souhaitez être assuré que votre locataire ait reçu la lettre, vous pouvez passer par un huissier ou faire un recommandé avec accusé de réception. Vous devez évidemment faire un exemplaire à chacun des locataires si vous en avez plusieurs. Enfin, Les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 doivent obligatoirement figurer sur votre lettre afin d’informer les locataires de leurs droits.
Organisation
Si votre contrat indique que votre locataire doit vous laisser faire visiter le logement, il ne pourra s’y opposer. Les visites ne devront pas dépasser les deux heures par jour et s’effectueront du lundi au samedi. La meilleure solution est que vous vous arrangiez avec votre locataire pour ce qui est de l’organisation. Attention, il se peut que votre locataire ait envie de garder son actuel lieu de vie. Il pourra alors manifester son intérêt dans les deux mois suivant la mise en vente du bien et sera prioritaire.
En Bref
Nous pouvons conclure que vendre un appartement en location est une entreprise délicate dont il faut connaître le déroulé. Avec ou sans locataire, ou à son locataire même, ces légères variations peuvent changer les étapes de la vente. Le locataire doit obligatoirement être tenu au courant et vous devrez vous organiser avec lui. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus d’informations.
