Tout savoir sur les vices cachés

2 décembre 2021

Le terme « vice caché » s’apparente presque à un gros mot ! Personne ne veut l’entendre et personne ne peut le voir. Défintion du vice caché en immobilier : un défaut, une imperfection (ni connue, ni visible) empêchant de disposer du bien dans son entièreté. En d’autres termes, il s’agit d’une irrégularité constatée après l’achat dudit bien immobilier. Le vice caché est comme son nom l’indique difficilement identifiable. Pour cette raison, il est important de vous entourer de professionnels comme les conseilles immobiliers du réseau de l’Agence des Enfants Rouges afin d’éviter les mauvaises surprises. Bénéficier de l’accompagnement d’experts peut prévenir les risques cependant pour y voir plus clair :

Qu’est ce qu’on appelle vice caché juridiquement ?

Une fois un appartement ou une maison achetée, il est possible de se rendre compte de détails ou d’éléments génants pour lesquels vous n’aviez pas porté attention avant. Votre reflexe ? Peut-être mettre en doute la parole du vendeur et soupçonner une volonté de dissimulation de ce vice. Cependant et pour rappel, l’appellation de vice caché dépend de trois critères :

  1. Déjà existant au moment de l’achat,
  2. Non visible lors des visites. Attention à l’inverse, si le défaut n’est pas caché le vendeur peut revendiquer le manque d’attention de l’acquéreur),
  3. D’une certaine gravité rendant le bien partiellement ou entièrement impropre à son utilisation d’habitation (ou d’exploitation commerciale si cela en est sa définition).

Les vices cachés d’un appartement ou d’une maison

Les vices cachés peuvent revêtir beaucoup de formes distinctes perturbant à plusieurs niveaux de gravité l’occupation d’un bien. Voici une liste non exhaustive des vices cachés que l’on peut retrouver dans une maison ou un appartement. Si vous envisagez d’acheter un bien, soyez vigilant et pensez à vérifier : 

  • l’état de la charpente
  • celui des fondations
  • les canalisations
  • problème d’étanchéité
  • pollution au sous sol
  • la présence d’animaux/insectes/champignons nuisibles
  • présence de fissures importantes et leurs types
  • le problème d’humidité

Il existe bien d’autres imperfections pouvant relever du vice caché, renseignez-vous et faites appel à un expert en cas de doutes.

Que faire en cas de découverte d’un vice caché ?

Pas de panique, vous bénéficiez de deux ans pour agir après l’acquisition d’un bien et suite à la decouverte d’un vice caché. Veillez à prêter une attention toute particulière lors du contrat d’achat aux clauses de non garantie des vices cachés. Cette clause stipule que le vendeur, si celui-ci ignorait les défauts mis en avant, n’est pas responsable. Si, une fois que le contrat a été signé, vous trouvez un vice, vous pouvez vous appuyer sur les clauses de garanties légales des vices cachés valables cinq ans après l’achat. Nous vous conseillons fortement de réunir un ensemble de preuves (attestation, devis de réparation, ou rapports d’expert agréés par des tribunaux, …) et d’envoyer un recommandé au vendeur avec avis de réception. Si ce courrier reste sans réponse, il vous faudra entamer une procédure via le tribunal.

Les solutions en cas de vice-caché avéré

A la suite de la découverte du vice caché et de sa reconnaissance légale, il s’offre à vous deux options : 

  • La première est de restituer l’appartement à son ancien propriétaire avec un remboursement total de la somme versée, sans indemnité compensatoire.
  • La seconde consiste au versement d’une somme couvrant partiellement ou entièrement les réparations à l’acquéreur et victime du vice-caché.

Pour résumer, les vices cachés

Le vice caché est un défaut de l’appartement, invisible lors de l’achat et qui gêne / empêche l’occupation du logement. Ce désagrément à l’achat du bien peut devenir un véritable problème si le vendeur refuse ou ignore celui-ci. Si cette situation se présente vous devrez contacter le tribunal pour bénéficier d’un remboursement ou d’une aide pour les réparations.

les points à vérifier achat immobilier

pour aller plus loin, consultez notre article sur l’achat d’un bien immobilier : ce que vous devez vérifier avant de signer

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